Osoba fizyczna sprzedająca prywatną nieruchomość może być podatnikiem VAT

3 kwietnia 2025 r. TSUE wydał wyrok w polskiej sprawie C-213/24 dotyczącej obrotu nieruchomościami przez osoby fizyczne.

Czego dotyczyła sprawa?

Małżeństwo (będące we wspólności ustawowej) otrzymało w darowiźnie od rodziców jednego z małżonków szereg działek. Po upływie ponad 20 lat od ich otrzymania postanowili zlecić ich sprzedaż profesjonalnemu podmiotowi działającemu w obszarze handlu nieruchomościami. Pośrednik miał być odpowiedzialny między innymi za podział nieruchomości, zmianę przeznaczenia w MPZP, uzbrojenie nieruchomości w media, przeprowadzenie reklamy i przygotowanie dokumentów niezbędnych do sprzedaży działek. Małżonkowie udzielili pełnomocnictwa zleceniobiorcy, upoważniając go do działania w ich imieniu przed różnymi właściwymi polskimi organami. Działki zostały sprzedane bez podatku VAT.

Organy podatkowe doszły do wniosku, że małżeństwo działało w tym zakresie jako podatnicy VAT i nakazało zapłatę zaległego podatku. Finalnie sprawa trafiła do WSA we Wrocławiu, który postanowił skierować do TSUE pytania prejudycjalne następującej treści:

• Czy przepisy Dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że osoba dokonująca sprzedaży nieruchomości, niesłużącej poprzednio do działalności gospodarczej, zlecając przygotowanie do sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który następnie, jako pełnomocnik tej osoby, podejmuje szereg zorganizowanych działań w celu podziału i zbycia za wyższą cenę, prowadzi samodzielnie działalność gospodarczą?
• Czy przepisy Dyrektywy VAT należy interpretować w ten sposób, że za osobę prowadzącą samodzielnie działalność gospodarczą należy uznać odrębnie każdego ze współdziałających małżonków?

Co stwierdził TSUE?

TSUE rozpatrując sprawę uznał, że małżeństwo podjęło aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Działania takie, zdaniem TSUE nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności.

Trybunał podkreślił także, że to, że początkowo nieruchomość została nabyta do celów prywatnych, nie stoi na przeszkodzie temu, by taki majątek został następnie wykorzystany do celów wykonywania działalności gospodarczej.

Dodatkowo zaznaczył, że pomimo zlecenia wykonania czynności podmiotowi profesjonalnemu, ostateczne ryzyko gospodarcze, które przejawia się w braku sprzedaży z powodu niewykonania umowy zlecenia lub braku nabywcy gotowego do nabycia działek, ciąży wyłącznie na zleceniodawcach.

Tym samym TSUE wskazał, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie do sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.

W odniesieniu do pytania drugiego TSUE zaznaczył, że sam fakt, że dana rzecz stanowi część wspólności ustawowej i jest współwłasnością małżonków, nie stoi na przeszkodzie odrębnemu opodatkowaniu małżonków, jeżeli dana działalność gospodarcza jest wykonywana oddzielnie przez jednego z małżonków lub gdy każdy z nich prowadzi samodzielnie działalność gospodarczą. Jednakże, jak zauważył TSUE, oboje małżonkowie działali wspólnie w ramach rozpatrywanej sprzedaży i w związku z tym nie jawili się wobec osób trzecich jako działający samodzielnie, co jest istotnym czynnikiem dla identyfikacji podatnika. Ponadto, oboje małżonkowie zawarli również umowę zlecenia ze zleceniobiorcą i wspólnie zwrócili się do władz lokalnych o ustanowienie służebności gruntowej przechodu i przejazdu w celu uzyskania dostępu do danych działek.

W konsekwencji TSUE wskazał, że w ramach transakcji sprzedaży za podatnika prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą należy uznać wspólność ustawową istniejącą między małżonkami, jeżeli małżonkowie ci jawią się względem osób trzecich jako dokonujący razem stanowiącej działalność gospodarczą transakcji sprzedaży gruntów należących do tej wspólności, a rzeczona wspólność ponosi ryzyko gospodarcze związane z wykonywaniem tej działalności.

Co to oznacza dla podatników?

W zakresie pytania pierwszego wyrok TSUE w zasadzie potwierdza dotychczasową linię organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, zgodnie z którą generalnie im więcej czynności przygotowawczych do sprzedaży zostanie wykonanych, tym większe ryzyko uznania osoby fizycznej sprzedającej swoją prywatną nieruchomość za podatnika VAT. Dalej jednak pozostaje niewiadome, w którym miejscu przebiega ta cienka granica między działaniem w ramach sfery prywatnej a działaniem jak przedsiębiorca. Tej wątpliwości wyrok TSUE niestety nie rozwiał. W konsekwencji, w dalszym ciągu najlepszym rozwiązaniem w każdej niejednoznacznej sytuacji jest wystąpienie z wnioskiem o interpretację, aby upewnić się jaki status powinien mieć sprzedający.

Co do drugiego pytania, TSUE zastosował bardzo ciekawą konstrukcję wskazując, że w myśl dyrektywy podatnikiem może być „wspólność ustawowa istniejąca między małżonkami”, pozostawiając to jednak do ostatecznej oceny sądu odsyłającego. Polska ustawa o VAT nie zna sytuacji uznawania za podatnika tego dosyć abstrakcyjnego tworu. Do tej pory dominującym podejściem było wystawianie przez obu małżonków faktur na 50% ceny. Wyrok nie daje tu jasnych odpowiedzi, ciekawe więc będzie, jak do sprawy podejdzie sąd odsyłający. Wygląda na to, że szykują nam się zmiany w przepisach w zakresie tego, kto może być podatnikiem VAT.