Od 2023 roku jedyną dopuszczalną formą opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy osiąganych z tzw. najmu prywatnego (tj. poza działalnością gospodarczą) jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawki ryczałtu od przychodów z najmu nie uległy zmianie i w dalszym ciągu wynoszą 8,5% od przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł.

Rozliczenie przychodów z najmu uzyskiwanych za granicą zależy od tego, w jakim kraju położona jest nieruchomość i w konsekwencji, jaka metoda unikania podwójnego opodatkowania przewidziana w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania z tym krajem znajdzie zastosowanie.

Zmiana metody unikania podwójnego opodatkowania w umowie z Hiszpanią

Konwencja MLI (ang. Multilateral convention to implement tax treaty-related measures to prevent base erosion and profit shifting) zmienia w niektórych polskich umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania metodę unikania podwójnego opodatkowania – z metody wyłączenia (zwolnienia) z progresją na metodę odliczenia (zaliczenia/kredytu) proporcjonalnego.

W przypadku umowy z Hiszpanią nowa metoda unikania podwójnego opodatkowania znajdzie zastosowanie do przychodów uzyskanych przez polskich podatników od 1 stycznia 2023 r.

Jak zmiana metody unikania podwójnego opodatkowania w umowie z Hiszpanią wpłynie na rozliczenie najmu w Polsce?

Jeżeli polski podatnik uzyska przychody z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii, musi on wykazać zagraniczne przychody w Polsce i zapłacić od nich podatek. To oznacza, iż polski podatnik, który wynajmuje nieruchomość w Hiszpanii powinien, co do zasady, uwzględniać te przychody wpłacając zaliczki na podatek ryczałtowy w Polsce w trakcie roku podatkowego.

Możliwość odliczenia hiszpańskiego podatku na etapie rozliczania zaliczki

Obliczając zaliczkę na podatek ryczałtowy, podatnik ma możliwość zastosowania metody kredytu proporcjonalnego i odliczenia od polskiego podatku kwoty podatku zapłaconego w Hiszpanii już na etapie zaliczki. Możliwość taką potwierdził Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 12 października 2021 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.515.2021.2.MST). Interpretacja dotyczy co prawda wynajmu nieruchomości w Wielkiej Brytanii, lecz konsekwencje podatkowe będą analogiczne w przypadku nieruchomości położonej w Hiszpanii.

Na co jeszcze zwrócić uwagę po zmianach?

W przypadku najmu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, podatnik nie ma możliwości rozpoznania kosztów uzyskania przychodów czy też obniżenia przychodów o koszty amortyzacji. Może się zatem okazać, że podatnik jako polski rezydent podatkowy będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów podatku zryczałtowanego w Polsce (i wpłacania zaliczek na podatek w trakcie roku podatkowego) nawet jeżeli w rzeczywistości uzyska niewielkie dochody z wynajmu w Hiszpanii (z uwagi na wysokie koszty uzyskania przychodów).