NSA rozstrzygnie wątpliwości dotyczące opodatkowania VAT cesji umów deweloperskich

23 listopada 2023 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał postanowienie, na mocy którego przedstawił do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów NSA zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości dotyczące stawki podatku VAT od cesji umowy deweloperskiej.

7-osobowy skład NSA będzie musiał rozstrzygnąć czy cesję uprawnień z umowy deweloperskiej dotyczącej mieszkania należy traktować jako usługę opodatkowaną stawką 23%, czy też jako czynność związaną z dostawą lokalu mieszkalnego opodatkowaną stawką VAT wynoszącą 8%.

Kanwą sprawy rozstrzyganej przez NSA jest częściowo negatywna interpretacja indywidualna wydana dla podatnika zajmującego się obrotem lokalami mieszkalnymi (zaliczanymi do tzw. budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym) na rynku pierwotnym.

We wniosku o wydanie interpretacji podatnik prosił o potwierdzenie, że:

• do dostawy lokalu z jednoczesnym przeniesieniem praw i obowiązków z umowy deweloperskiej (cesji) i przeniesieniem przez cedenta (zbywcę) na cesjonariusza (nabywcę) posiadania lokalu otrzymanego od dewelopera zastosowanie znajduje obniżona stawka VAT 8%;
• cesja umowy deweloperskiej dokonana przed wydaniem przez dewelopera cedentowi lokalu do posiadania podlega stawce 8% VAT;
• cesja umowy deweloperskiej dokonana w trakcie trwania budowy budynku przy zapłacie przez cesjonariusza jedynie „odstępnego” podlega stawce 8% VAT.

Dyrektor Krajowej Informacji skarbowej zgodził się z podatnikiem wyłącznie co do odpowiedzi na pierwsze pytanie. W odniesieniu do pozostałych pytań uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe.

Organ wskazał, że sama instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania.

Organ uznał zatem, że przeniesienie praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na rzecz innego podmiotu będzie świadczeniem, za które wnioskodawca otrzyma ustalone wynagrodzenie, stanowiące wynagrodzenie za usługę, a nie dostawę lokalu mieszkalnego.

Interpretacja została zaskarżona do WSA w Szczecinie, który przyznał rację skarżącej. WSA w Szczecinie uznał, że transakcje zbycia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, należy na gruncie przepisów ustawy o VAT traktować tak samo jak dostawę nieruchomości, których te umowy dotyczą. Co oznacza, że powinny być one opodatkowane tak, jak finalne dostawy nieruchomości objętych tymi umowami.

Wyrok WSA w Szczecinie został zaskarżony przez organ do NSA. NSA rozstrzygający sprawę w zwykłym składzie uznał, że zagadnienie jest na tyle istotne i budzące wątpliwości, że niezbędne jest rozpoznanie sprawy przez poszerzony skład 7 sędziów NSA.

Z niecierpliwością oczekujemy na rozstrzygnięcie NSA, gdyż powinno ono dostarczyć jednoznacznego stanowiska dotyczącego opodatkowania VAT transakcji związanych z cesjami umów deweloperskich. Jest to tym istotniejsze, że transakcje takie cieszyły się w ostatnich latach szerokim zainteresowaniem i licznie występowały w obrocie nieruchomościami mieszkalnymi.