Cesja umowy deweloperskiej stanowi usługę, a nie dostawę towarów – wyrok 7 sędziów NSA

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) 24 czerwca 2024 r. wydał wyrok, w którym orzekł, że cesja umowy deweloperskiej jest usługą (sygn. I FSK 1661/20). Początkowo planowane było wydanie uchwały, jednak zamiast tego NSA wydał wyrok w poszerzonym, siedmioosobowym składzie.

Czego dotyczyła sprawa?

Sprawa dotyczyła kwestii ustalenia stawki VAT w przypadku cesji umowy deweloperskiej w dwóch sytuacjach – gdy podatnik nie otrzymał jeszcze kluczy do wybudowanego lokalu, lub gdy lokalu jeszcze nie wybudowano. Cesja odbyła się za wynagrodzeniem w postaci odstępnego. Dodatkowo, w przypadku, w którym lokal został już wybudowany, cesjonariusz miał zwrócić cedentowi kwoty stanowiące równowartość płaconych przez cedenta zaliczek na rzecz dewelopera.

We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej podatnik argumentował, że zastosowanie powinna znaleźć obniżona stawka VAT w wysokości 8%, którą to stosuje się w przypadku dostawy lokali mieszkalnych. Z kolei organ podatkowy stanął na stanowisku, że w sytuacji, w której podatnik nie dysponuje jeszcze lokalem nie może być mowy o dostawie towarów, ale o świadczeniu usług. Tym samym, obniżona stawka VAT nie znajduje zastosowania.

Finalnie sprawa trafiła do NSA.

Co stwierdził NSA?

NSA przyznał rację organom podatkowym stwierdzając, że w obydwu analizowanych przypadkach nie można mówić o rozporządzaniu towarem jak właściciel, co wyklucza możliwość traktowania transakcji między cedentem a cesjonariuszem jako odpłatnej dostawy towarów. Nie doszło bowiem do wydania podatnikowi lokalu. W konsekwencji, w takim wypadku cesja powinna być traktowana jako usługa, do której znajduje zastosowanie podstawowa stawka VAT.

Ponadto NSA wskazał w uzasadnieniu ustnym, że dodatkowo przewidziany zwrot przez cesjonariusza zaliczek uiszczonych w ramach wcześniejszego etapu umowy deweloperskiej na poczet nabycia lokalu, nie jest wynagrodzeniem za cesję, lecz świadczeniem pieniężnym, które tylko towarzyszy cesji i w tym aspekcie jest neutralne z perspektywy VAT.

Co to oznacza?

Wyrok stanowi swego rodzaju zwieńczenie trwającego od kilku lat sporu nie tylko między podatnikami i organami podatkowymi, ale także pomiędzy poszczególnymi składami orzekającymi sądów administracyjnych. Na przestrzeni lat nie ukształtowała się bowiem w tym aspekcie jednolita linia orzecznicza – niektóre sądy administracyjne uznawały cesję za usługę, zaś inne – za dostawę towarów.

Jest to o tyle istotne, że w przypadku cesji umów deweloperskich cesjonariuszem często jest osoba fizyczna, której nie przysługuje prawo do odliczenia VAT. W takiej sytuacji, zastosowanie stawki VAT w wysokości 23% zamiast 8% znacząco podnosi cenę, jaką cesjonariusz ma zapłacić cedentowi za dokonanie cesji.

Niewątpliwie wszyscy cedenci którzy, chcąc uczynić cenę za cesję umowy bardziej atrakcyjną, zastosowali obniżoną stawkę, mają teraz powody do niepokoju. Jest bowiem bardzo prawdopodobne, że w najbliższej przyszłości organy podatkowe, pod wpływem wyroku, będą bacznie przyglądać się transakcjom tego typu dokonanym w przeszłości i upomną się o brakujący VAT. W zależności od tego, w jaki sposób została skonstruowana umowa, cedenci będą mogli zwrócić się do swoich kontrahentów o wpłatę brakującej kwoty – wszystko jednak zależy od tego, czy cena w umowie została określona jako cena brutto, czy też jako cena netto powiększona o właściwą stawkę VAT.

Istotna jest także kwestia rozliczenia zaliczek – wydaje się, że do tej pory często zwrot zaliczki traktowany był jako element odstępnego i w konsekwencji podlegał opodatkowaniu, jako wynagrodzenie za cesję. Mamy więc nadzieję, że sąd w uzasadnieniu pisemnym powtórzy to, co już zostało wyrażone w uzasadnieniu ustnym.

Nie sposób jednak nie ulec wrażeniu, że wyrok jest trochę spóźniony. Od 16 lipca 2023 r. obowiązują bowiem ograniczenia prawne co do cesji umów deweloperskich. Po wprowadzeniu zmian w przepisach cesji umowy deweloperskiej mogą dokonać jedynie osoby, które nie dokonały takiej cesji w okresie ostatnich trzech lat, a umowa może dotyczyć tylko jednej nieruchomości. Obecnie takich umów jest więc zawieranych coraz mniej.

Oczywiście, wyrok znajdzie zastosowanie także przy ocenie kwestii opodatkowania VAT cesji innych umów, nie tylko deweloperskich.