Najem krótkoterminowy w fundacji rodzinnej – korzystne stanowisko fiskusa

Najem krótkoterminowy – jak kształtuje się linia interpretacyjna organów i orzecznictwo sądów?

Fundacje rodzinne wynajmujące swoje lokale w ramach najmu krótkoterminowego muszą liczyć się z tym, że organy podatkowe uznają ich działalność za wykraczającą poza dozwoloną działalność gospodarczą fundacji, i w związku z tym opodatkowaną stawką 25%.

Co prawda stanowisko fiskusa jest często nieakceptowane przez wojewódzkie sądy administracyjne, które w wydawanych wyrokach uznają, że zarówno najem długoterminowy, jak i krótkoterminowy mieszczą się w zakresie dozwolonej działalności gospodarczej fundacji rodzinnej, a w konsekwencji dochód z nich uzyskiwany nie jest opodatkowany.

Podkreślenia wymaga także, że pogląd wyrażany w orzecznictwie wojewódzkich sądów administracyjnych nie znalazł jeszcze potwierdzenia na poziomie NSA – warto zatem przyglądać się tej kwestii, gdyż to ta instytucja ostatecznie rozstrzygnie, czy należy opodatkowywać powstający po stronie fundacji rodzinnej dochód z najmu krótkoterminowego.

Poniżej znajduje się opis interpretacji indywidualnej dotyczącej zapytania o zakres dozwolonej działalności fundacji w kontekście najmu nieruchomości.

Czego dotyczyła sprawa?

Małżonkowie (wnioskodawcy) chcieli założyć w przyszłości fundację rodzinną i wnieść do niej między innymi lokal mieszkalny z miejscem postojowym, którego byli właścicielami. Lokal był wynajmowany niepowiązanej spółce w oparciu o umowę prowizyjną najmu lokalu. Spółka mogła na jej podstawie podnajmować lokal w ramach najmu krótkoterminowego. W zamian właściciele otrzymywali od spółki wynagrodzenie równe określonemu procentowi przychodu netto uzyskiwanego przez spółkę z najmu krótkoterminowego pomniejszonego o prowizje pobierane przez portale rezerwacyjne, za pośrednictwem których wynajmowano lokal.

Umowa zawierała także postanowienia dotyczące podziału obowiązków pomiędzy właścicieli a spółkę. Właściciele mieli pokrywać koszty zużycia mediów czy standardowych napraw, a spółka zajmować się wszystkimi kwestiami związanym z najmem krótkoterminowym – np. wystawianiem ofert z lokalem, zapewnieniem serwisu sprzątającego, uzupełnianiem kosmetyków, ręczników.

Lokal mieszkalny po wniesieniu do fundacji rodzinnej miał być nadal wynajmowany spółce na takich samych zasadach, z tym że stroną umowy miała być fundacja, a nie małżonkowie, w związku z czym to ona otrzymywałaby wynagrodzenie od spółki.

Co stwierdził organ podatkowy?

Przyszli fundatorzy zadali w związku z tym pytanie, czy dochód fundacji osiągany w związku z zawartą ze spółką umową będzie zwolniony z opodatkowania w związku z tym, że mieści się on w zakresie dozwolonej działalności fundacji.

W interpretacji z 21 maja 2025 r. (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.92.2025.1.BD) organ udzielił odpowiedzi twierdzącej. Wskazał, że dochód, który będzie osiągany przez fundację wynikać ma z umowy zawartej ze spółką, a więc nie bezpośrednio z najmu krótkoterminowego. Umowa fundacji ze spółką będzie z kolei spełniać kryteria brane pod uwagę przez organy przy ocenie, że najem ma charakter długoterminowy. Umowa ta charakteryzować się będzie bowiem dużym stopniem sformalizowania, określi prawa i obowiązki stron, obejmie dłuższy okres, rozliczenie w jej ramach przybierze formę cykliczną. Niezmienne pozostawać będą także strony umowy, a więc fundacja-wynajmujący oraz spółka-najemca.

Organ uznał w związku z tym, że najem w tej sytuacji jest najmem długoterminowym i bez znaczenia pozostaje w tym kontekście fakt dalszego podnajmowania lokalu przez spółkę. W związku z tym potwierdził, że dochód fundacji uzyskiwany na podstawie umowy ze spółką nie będzie opodatkowany.

Co to oznacza dla podatników?

Omawianą interpretację uznać należy za pozytywną. Co prawda fundacje rodzinne liczyć mogą na to, że w sprawach dotyczących opodatkowania ich dochodów z najmu krótkoterminowego wygrają z fiskusem przed sądem administracyjnym, to należy mieć na uwadze, że nierzadko wiąże się to z czasochłonnym i kosztownym postępowaniem. Na gruncie omawianej interpretacji widać natomiast, że zasadniczo istnieją akceptowane przez fiskusa metody najmu krótkoterminowego nieruchomości wniesionej do fundacji. W istocie wystarczające jest bowiem, aby znaleźć do tego pośrednika.

Jeśli fundacja rodzinna chce działać w zakresie najmu krótkoterminowego, rozważyć warto zatem analogiczny do opisanego sposób ukształtowania tej działalności. Należy jednak obserwować, czy organy podatkowe nie zmienią swojego stanowiska w tej kwestii oraz w jaki sposób NSA oceni najem krótkoterminowy na gruncie przepisów o fundacji rodzinnej.

Potrzebujesz dodatkowych informacji? Napisz do nas: Joanna Kowal