Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną a VAT – kolejny wyrok

23 kwietnia 2025 r. NSA wydał kolejny wyrok dotyczący sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną i konsekwencji tej sprzedaży w VAT – sygn. I FSK 2150/21.

Czego dotyczyła sprawa?

Z wnioskiem o wydanie interpretacji wystąpiła osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Osoba ta w 1976 r. wraz z małżonką zakupiła niezabudowaną nieruchomość rolną w celu powiększenia swojego gospodarstwa rolnego, które było tam nieprzerwanie prowadzone przez ponad 45 lat. Działka nie była wynajmowana ani dzierżawiona i nie była uzbrojona. W związku z rozwojem okolicy i atrakcyjnym położeniem, osoba ta zdecydowała się na sprzedaż jednej z trzech działek powstałych po podziale geodezyjnym zatwierdzonym w 2020 r. Zawarła warunkową umowę przedwstępną sprzedaży z inwestorem, zawierającą szereg warunków dotyczących uzyskania decyzji administracyjnych (np. WZ, pozwolenie na budowę). Działka wykorzystywana była wyłącznie w celach prywatnych (rekreacyjnych), a jej właściciel nie planował dalszej sprzedaży działek.

W związku z planowaną transakcją, właściciel działki zwrócił się do organów podatkowych o potwierdzenie, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała VAT. Dyrektor KIS uznał stanowisko za nieprawidłowe stwierdzając, że nabywca działki, podejmując szereg czynności za zgodą sprzedającego i na podstawie udzielonych mu pełnomocnictw, wywołuje skutki prawne bezpośrednio u tego sprzedającego i zwiększa wartość nieruchomości jako towaru. Organ stwierdził, że takie zorganizowanie sprzedaży nosi cechy profesjonalnego obrotu nieruchomościami i w efekcie sprzedaż działki będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towaru.

Sprawa trafiła przed WSA w Szczecinie, który nie zgodził się z organem, a finalnie dotarła przed NSA.

Co stwierdził sąd?

W uzasadnieniu ustnym Sąd powołał się na najnowszy wyrok TSUE w sprawie C-213/24 (pisaliśmy o tym tutaj: LINK) stwierdzając, że nie ma zastosowania w analizowanej sprawie.

Sąd wskazał, że należy rozróżnić sytuację, w której sprzedający zatrudnia profesjonalny podmiot, który działa w jego imieniu i wykonuje szereg czynności uatrakcyjniających nieruchomość dla potencjalnych nabywców, od sytuacji, w której to nabywca, działając w imieniu sprzedającego dostosowuje nieruchomość do swoich potrzeb – jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Sąd wskazał, że takie działania nie są zatem charakterystyczne dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami a w konsekwencji, transakcja nie powinna podlegać VAT, gdyż sprzedający nie działa w charakterze podatnika.

Co to oznacza dla podatników?

Obserwujemy niestety niepokojącą tendencję organów podatkowych do przyjmowania, że osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika VAT nawet w sytuacjach, w których nie jest to uzasadnione okolicznościami sprawy. Organy podatkowe zdają się czasami nie dostrzegać różnicy pomiędzy działaniami mającymi uatrakcyjnić nieruchomość dla potencjalnych, nieznanych jeszcze kupujących, a działaniami wykonywanymi na życzenie już konkretnego nabywcy – aby dostosować nieruchomość do jego celów inwestycyjnych. Tego typu interpretacje indywidualne zazwyczaj nie ostają się przed sądem, jednak postępowania trwają latami, a transakcje na rynku nieruchomości odbywają się zazwyczaj dynamicznie. Doprowadza to w praktyce do sytuacji, w której sprzedający w momencie transakcji nie ma pewności, czy powinien się zarejestrować jako podatnik VAT, czy też nie dokonać tego, licząc na pozytywne rozstrzygniecie w przyszłości (narażając się przy tym na zaległość w VAT i odpowiedzialność KKS w przypadku rozstrzygnięcia negatywnego).

Mamy obawy, czy wyrok TSUE, w którym mowa o działaniu przez pełnomocnika nie pogłębi takiej niepewności interpretacyjnej. To bardzo korzystne dla (potencjalnych) podatników VAT, że NSA rozpatrując sprawę odniósł się bezpośrednio do wyroku i zaznaczył, że nie w każdej sprawie należy go stosować.