Czy najemcy powierzchni w centrach handlowych mogą odstąpić od umowy?

Wejście w życie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 maja 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów, w związku z wystąpieniem stanu epidemii, powoduje, że najemcy lokali w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² („Centrum Handlowe”) dotychczas objęci zakazem, zobowiązani są do wznowienia prowadzenia działalności zgodnie z zawartymi i wiążącymi umowami najmu.

Aktualnie na rynku zauważalna jest praktyka składania przez najemców oświadczeń o odstąpieniu od umów najmu powierzchni zlokalizowanej w Centrum Handlowym. Podejmowane działania zmierzające do „wyjścia” z wiążących umów najmu mogą skutkować zmianą dotychczasowego poziomu komercjalizacji Centrum Handlowego, a tym samym angażować zarówno zarządców, jak również właścicieli Centrów Handlowych w negocjacje lub spory sądowe z najemcami, w celu wykazania bezzasadności oświadczeń o odstąpieniu.

Oświadczenia o odstąpieniu oparte są najczęściej o argumentację związaną z tzw. częściową następczą niemożnością świadczenia (art. 495 § 2 kc) lub z nadzwyczajną zmianą stosunków kontraktowych stron (art. 357¹ kc). Najemcy podnoszą m.in., że od dnia 14 marca do 2 maja 2020 r. nie mieli możliwości prowadzenia działalności w lokalu. Po zniesieniu zakazu, wynajmujący na skutek ograniczeń w funkcjonowaniu Centrów Handlowych nie są w stanie zapewnić najemcom określonej liczby klientów, a co za tym idzie – gwarancji przychodów na dotychczasowym poziomie.

W ocenie SSW, oświadczenia składane zarówno w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia określonego typu działalności, jak również po jego zniesieniu są nieskuteczne, a tym samym nie powodują wygaśnięcia umowy najmu.

W okresie obowiązywania zakazu wzajemne zobowiązania wynajmujących i najemców uległy wygaszeniu na mocy Ustawy COVID-19. Strony nie były zatem zobowiązane względem siebie do jakichkolwiek świadczeń wynikających z umowy najmu objętej zakazem.

Standardowo umowy najmu powierzchni zlokalizowanych w Centrach Handlowych nie zawierają postanowień zobowiązujących wynajmujących do zapewnienia określonego poziomu odwiedzalności w Centrum Handlowym, czy też gwarancji w zakresie osiąganego przez najemców przychodu z działalności prowadzonej w lokalu. Nie sposób więc mówić o niemożliwości świadczenia po stronie wynajmujących, nawet jeśli obroty najemców uległy obniżeniu. Składane obecnie przez najemców oświadczenia o odstąpieniu od umów najmu na tej podstawie należy uznać za bezzasadne i stanowiące próbę „wyjścia” z dotychczas już nierentownych umów najmu.

Przyjęcie, że jedna ze stron umowy najmu uprawniona jest do jednostronnego „wyjścia” z umowy, z uwagi na pogorszenie się odwiedzalności w Centrach Handlowych, skutkowałoby naruszeniem pewności oraz trwałości zobowiązań kontraktowych stron. W takim przypadku każda ze stron mogłaby jednostronnie doprowadzić do wygaśnięcia obowiązywania umowy, gdy podjęte zobowiązania stałyby się dla niej niekorzystne ekonomicznie.

W ocenie SSW, argumentacja podnoszona przez najemców pomija okoliczność, że nadzwyczajna zmiana stosunków, skutkująca nadmiernymi trudnościami albo grożąca jednej ze stron rażącą stratą, może uzasadniać zmianę treści umowy lub jej rozwiązanie. Natomiast zgodnie z kodeksem cywilnym, jedynym uprawnionym do tego podmiotem (po rozważeniu interesów stron) jest sąd. Dla rozwiązania lub zmodyfikowania umowy najmu powierzchni zlokalizowanej w Centrum Handlowym konieczne jest zatem przeprowadzenie postępowania sądowego, w tym powołanie dowodów z opinii biegłych. Najemcy nie są tym samym uprawnieni do jednostronnego „wyjścia” z umowy najmu. Jednostronne próby odstąpienia dokonywane przez najemców zmierzają w istocie do obciążenia wynajmujących skutkami ekonomicznymi prowadzonej przez nich działalności, z pominięciem treści zawartych oraz wiążących umów najmu.

Każdorazowo należy oczywiście przeanalizować zapisy umowy oraz podstawy prawne i faktyczne, powoływane przez najemców, ponieważ może to wpływać na dobór argumentów korzystnych dla wynajmującego.

Wydaje się, że w przypadku, gdy strony nie wypracują satysfakcjonującego porozumienia, nieuniknione będzie wystąpienie sporów na tle braku skuteczności dokonanego odstąpienia oraz zapłaty zaległego czynszu najmu. Spory te prawdopodobnie swój finał znajdą w sądach. SSW pomoże przygotować kompleksową strategię, polegającą po pierwsze na wzmocnieniu pozycji Centrum Handlowego już na etapie negocjacji przedprocesowych oraz po drugie na zaprojektowaniu taktyki procesowej z wyprzedzeniem.

Naszym celem jest efektywne umożliwienie Centrom Handlowym przygotowania się zawczasu do procesu tak, aby możliwe było zwiększenie palety zabezpieczeń posiadanych przez Centra Handlowe. Nasze doradztwo umożliwi nie tylko skuteczną realizację istniejących zabezpieczeń takich jak gwarancja bankowa czy ustawowe prawo zastawu, ale także wdrożenie innowacyjnej taktyki pozwalającej na uzyskanie tytułu zabezpieczenia. Zastosowanie proponowanego przez SSW rozwiązania pozwoli na zwiększenie poziomu zabezpieczenia Centrum Handlowego, przy wykorzystaniu różnorodnych instrumentów procesowych, wynikających z ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych. Dzięki temu możliwe będzie dokonanie szybkiego i szerokiego zakresu zajęć na całym majątku najemcy (nie tylko tym, pozostawionym w Centrum Handlowym), obniżenie kosztów sądowych, a także uzyskanie tytułu zabezpieczenia, pozwalającego na zajęcie np.  wierzytelności oraz rachunków bankowych najemcy, a także uzyskania hipoteki przymusowej.