Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego wpłyną na transakcje na rynku nieruchomości i spółek

Dzisiaj, 5 października 2023 r., wchodzi w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako „U.k.u.r.”). Poniżej przedstawiamy podsumowanie tych zmian, które, w naszej opinii, w największym stopniu wpłyną na rynek transakcji nieruchomościowych (i nie tylko!) w Polsce.

Zmiana w zakresie liczenia powierzchni nieruchomości

Nowelizacja wprowadza zmianę sposobu liczenia powierzchni nieruchomości rolnej, co do której nie stosuje się przepisów U.k.u.r.

Dotychczas, wyłączone spod działania przepisów U.k.u.r. (a tym samym i ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomościami rolnymi) były nieruchomości rolne o całkowitej powierzchni nieprzekraczającej 0,2999 ha (2999 m²). Po zmianach, powierzchnia całej nieruchomości rolnej, poza niektórymi przepisami, nie będzie już mieć znaczenia dla oceny stosowania lub niestosowania przepisów U.k.u.r. Znaczenie będzie mieć za to powierzchnia użytków rolnych wchodzących w skład danej nieruchomości, która nie będzie mogła przekroczyć wspominanych 0,2999 ha (2999 m²).

Takie rozwiązanie istotnie rozszerzy krąg nieruchomości, co do których nie będzie konieczności stosowania przepisów U.k.u.r., a co za tym idzie, wszelkich wynikających z niej ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi.

Rozszerzenie zakresu prawa pierwokupu / nabycia udziałów lub akcji spółek prawa handlowego

Drugą ze zmian, tym razem niekorzystną dla praktyki transakcyjnej, jest rozszerzenie przysługującego Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) prawa pierwokupu oraz prawa nabycia udziałów / akcji spółek kapitałowych dodatkowo o spółki dominujące nad spółkami posiadającymi co najmniej 5 ha nieruchomości rolnych, nawet jeśli same takich nieruchomości nie mają.

Niejasność nowych przepisów prowadzi do wątpliwości czy powyższe ograniczenia w obrocie udziałami / akcjami spółek dominujących nad spółkami posiadającymi co najmniej 5 ha gruntów rolnych będzie dotyczyło jedynie spółek dominujących bezpośrednio (tzw. spółek-matek), czy także spółek znajdujących na wyższych poziomach struktury korporacyjnej (tzw. spółek-babek). Odpowiedź na powyższą wątpliwość będzie miała kluczowe znaczenie dla budowania struktur spółkowych i transakcji na udziałach / akcjach spółek holdingowych.

Rozszerzenie wyjątków od zakazu zbywania lub oddawania w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia

Kolejną zmianą jest rozszerzenie wyjątków, w których nie będzie konieczności stosowania ograniczeń wynikających z art. 2b ust. 1 i/lub 2 U.k.u.r. (obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 5 lat od daty jej nabycia i zakaz jej zbycia lub oddania w posiadanie w tym czasie, chyba że za uprzednią zgodą Dyrektora Generalnego KOWR).

Od teraz, wspomniany powyżej 5-letni okres nie będzie obowiązywał również w przypadku nabycia nieruchomości rolnej m.in. w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego lub przez zasiedzenie.

Bardzo ważną, i szczególnie istotną z transakcyjnego punktu widzenia, zmianą jest również dodanie do wyjątków potwierdzenia, że wspomniane ograniczenia z art. 2b ust. 1 i ust. 2 U.k.u.r. nie będą miały zastosowania względem nieruchomości rolnej, co do której, po jej nabyciu, zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomości rolna jest przeznaczona na cele inne niż rolne.

Zwolni to jej właściciela / użytkownika wieczystego z obowiązku prowadzenia na tej nieruchomości działalności rolniczej oraz zakazu jej zbywania czy oddawania w posiadanie (w szczególności najem czy dzierżawę) przed upływem 5 lat od dnia ich nabycia.

Podział, przekształcenie i łączenie spółek

Zmiany objęły również, postulowane od dawna, doprecyzowanie katalogu procesów korporacyjnych, w toku których może dojść, zgodnie z U.k.u.r., do zbycia nieruchomości rolnej, a tym samym – w toku których zastosowanie mogą znaleźć ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi oraz udziałami / akcjami spółek kapitałowych takie nieruchomości posiadających.

W ramach wprowadzonych zmian ustawodawca postanowił te kwestie uregulować w ten sposób, że będą one dotyczyły wyłącznie przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową na podstawie przepisów ustawy – Kodeks spółek handlowych. Tym samym nie będą już obejmowały przekształceń spółek handlowych w inne spółki handlowe.

Fundacja rodzinna

Ustawodawca zdecydował się również na cofnięcie (wprowadzonych zaledwie 22 maja 2023 roku) ułatwień w obrocie nieruchomościami rolnymi pomiędzy fundacją rodzinną a jej fundatorem lub beneficjentem.

Nabycie nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną od jej fundatora, jak również nabycie nieruchomości rolnej przez beneficjenta fundacji rodzinnej, będącego osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej od fundacji rodzinnej będzie wymagało uzyskania uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej.

Dodatkowo zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przez fundację rodzinną beneficjentowi fundacji rodzinnej, będącemu osobą bliską fundatora tej fundacji rodzinnej będzie wymagało uzyskania uprzedniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR na dokonanie tej czynności.

Rozszerzenie definicji osoby bliskiej

Dodatkowo w ramach procedowanych zmian ustawodawca zdecydował się również rozszerzyć dotychczasową definicję osoby bliskiej o rodziców małżonka, ojczyma oraz macochę. Tym samym czynności dokonane również z tymi podmiotami będą objęte wyjątkiem przewidzianym przez przepisy U.k.u.r.

Termin ważności zgody KOWR

Wprowadzono również termin ważności zgód udzielanych przez Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż rolnik indywidualny, co do którego nie mają zastosowania żadne ustawowe wyjątki oraz na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5-letniego terminu od dnia jej nabycia. Teraz zgoda taka będzie ważna jedynie przez rok od dnia, w którym decyzja ją wyrażająca stała się ostateczna.

Podsumowanie

Oprócz omówionych zmian, ustawodawca zdecydował się również na wprowadzenie wielu innych drobnych doprecyzowań, czy to w zakresie określania wartości nieruchomości rolnej na potrzeby wykonywania uprawnień przez Skarb Państwa – KOWR, czy w zakresie warunków dotyczących postępowania w sprawie uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości.

W praktyce, wprowadzone zmiany z jednej strony ułatwią obrót samymi nieruchomościami (aktywami), w szczególności mając na uwadze ograniczenie liczby nieruchomości, do których będą miały zastosowanie znowelizowane przepisy U.k.u.r. Z drugiej strony, niewątpliwie zmiany te wydłużą i utrudnią przeprowadzenie, dotychczas bezproblemowych pod tym względem, transakcji na udziałach / akcjach spółek, które same nie są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o powierzchni przekraczającej 5 ha, ale które należą do grupy kapitałowej, w której takie spółki się znajdują. W tym zakresie, konieczne będzie badanie nie tylko aktywów posiadanych przez docelową spółkę (target), ale również przez spółki od niej zależne.

Alert można pobrać pod linkiem.