Coraz mniej czasu na złożenie żądania wykupu nieruchomości przez użytkowników wieczystych na specjalnych zasadach

Niecałe 3 miesiące pozostały na złożenie żądania wykupu nieruchomości przez użytkowników wieczystych, którzy chcą pozyskać pełnię praw do gruntu (tzw. przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność). To krótki okres na dokonanie weryfikacji lub ewentualne spełnienie przesłanek takich jak wypełnienie zobowiązań z umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste lub dokończenie zabudowy nieruchomości. Chętni na przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nieruchomości muszą pamiętać, że, jak na razie, żądania złożone po 31 sierpnia 2024 roku nie będą rozpatrywane na specjalnych zasadach. Nie ma także możliwości przywrócenia terminu na ich złożenie.

Podstawa prawna

Możliwość wykupu nieruchomości gruntowej przez jej użytkownika wieczystego została wprowadzona do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r., 344, ze zm., dalej „u.g.n.”) ustawą z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463, dalej „Nowelizacja”), która dodała do u.g.n. przepisy art. 198g–198l. Regulacja ta została wprowadzona jako kolejny etap „reformy uwłaszczeniowej”, w ramach której uchwalono już wcześniej ustawę z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jednak w odróżnieniu od przepisów o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego pod gruntami z zabudową mieszkaniową, nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter epizodyczny. Przepisy te mają charakter czasowy, ponieważ roszczenie o nabycie prawa własności nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego przysługuje jedynie w ciągu 12 miesięcy od wejścia w życie Nowelizacji, tj. do 31 sierpnia 2024 roku.

Warto zwrócić uwagę, że, zgodnie ze znowelizowanym art. 198g ust. 4 u.g.n., przepisy dotyczące roszczenia o wykup nieruchomości mają zastosowanie także do użytkowania wieczystego powstałego zarówno na podstawie odrębnej umowy zawartej w formie aktu notarialnego, jak w inny sposób, np. powstałego z mocy prawa, co zostało stwierdzone przez właściwy organ w drodze decyzji administracyjnej. Z tego względu, przepisy Nowelizacji będą mieć m.in. zastosowanie do nieruchomości, do których prawo użytkowania wieczystego przyznano byłym przedsiębiorstwom państwowym na mocy art. 2 ustawy z 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U z 1990 r. Nr 79, poz. 464, ze zm.). Na mocy przepisów tej ustawy państwowym osobom prawnym przyznano prawo użytkowania wieczystego gruntów będących własnością Skarbu Państwa lub gminy, które pozostawały w trwałym zarządzie tych osób prawnych 5 grudnia 1990 roku. Obecnie te nieruchomości mogą należeć już do innych podmiotów, ale ze względu na datę powstania prawa użytkowania wieczystego takich nieruchomości, omawiane przepisy mogą znaleźć do nich zastosowanie.

Jakie grunty nie mogą zostać wykupione?

Przepisy Nowelizacji określają jednak szereg przesłanek wyłączających możliwość zwrócenia się z wnioskiem o nabycie nieruchomości. Żądanie sprzedaży gruntu nie przysługuje bowiem:

jeśli nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 roku – w przypadku użytkowania wieczystego powstałego z mocy prawa, będzie mieć znaczenie data wejścia w życie przepisów, na mocy których powstało prawo użytkowania wieczystego, a nie data wydania decyzji stwierdzającej to nabycie;
jeśli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązań określonych w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich;
w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych do prowadzenia rodzinnych ogrodów działkowych;
jeśli nieruchomość gruntowa jest niezabudowana.

W szczególności ostatnia z przesłanek może powodować wątpliwości. Przepisy u.g.n. nie zawierają bowiem definicji „nieruchomości zabudowanej”, a kwestia ta bywała przedmiotem wątpliwości zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie sądów. Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na konieczność stosowania wykładni funkcjonalnej do interpretacji pojęcia „nieruchomości niezabudowanej” (tak np. wyrok z dnia 20 grudnia 2006 r., sygn. akt IV CSK 229/06, postanowienie z 9 lipca 2004 r., sygn. akt II CK 5/04) oraz to, że ewentualnie przepisy ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane można stosować jedynie posiłkowo, ze względu na brak odniesienia do tej ustawy (wyrok z 27 sierpnia 2019 r., sygn. akt V CSK 237/18) Nie ma zatem pewności jak organy potraktują na przykład żądanie zbycia własności nieruchomości., na której zabudowa zajmuje jedynie część powierzchni gruntu lub zabudowana jest ona tylko budowlą.

Niezależnie od powyższego, organ reprezentujący właściciela nieruchomości odmówi zawarcia umowy sprzedaży gruntu, jeśli na dzień rozpoznania żądania nabycia nieruchomości przez użytkownika wieczystego równolegle będzie toczyć się postępowanie sądowe o rozwiązanie użytkowania wieczystego.

Określenie ceny sprzedaży nieruchomości

Nowelizacja wprowadza także kryteria określenia ceny sprzedaży nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu. Cena ta określana jest w oparciu o dotychczasową stawkę procentową opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i wartość nieruchomości gruntowej określoną na dzień zawarcia umowy sprzedaży. W związku z tym trzeba mieć świadomość, że przed zawarciem umowy sprzedaży właściciel najprawdopodobniej zleci sporządzenie nowego operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości, której sprzedaży żąda użytkownik wieczysty, co oznacza, że ostateczna cena sprzedaży gruntu może być wyższa niż określona w ustawie lub uchwale organu jednostki samorządu terytorialnego wielokrotność dotychczasowej stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Niemniej jednak, ustawa nie zezwala na określenie ceny sprzedaży nieruchomości na kwotę wyższą niż jej aktualna wartość.

Jeśli stawka opłaty rocznej dla danej nieruchomości nie została określona lub toczy się postępowanie w sprawie jej aktualizacji, właściwy organ przyjmie stawkę procentową określoną w przepisach u.g.n. stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej w celu określenia stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, która ma być podstawą obliczenia ceny nieruchomości. Zgodnie z art. 72 ust. 3 u.g.n. stawki procentowe opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynoszą w zależności od celu na jaki grunt został oddany – od 0,3% do 3%.

Zasady określenia ceny sprzedaży nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu różnią się w zależności od tego, czy właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa, czy też jednostka samorządu terytorialnego (ew. związek takich jednostek). Dla nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa cena sprzedaży wynosić będzie dwudziestokrotność stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w przypadku płatności jednorazowej lub, jeśli cena będzie płatna w ratach, dwudziestopięciokrotność tej stawki. Tymczasem, w odniesieniu do gruntów będących własnością podmiotów samorządowych, cena sprzedaży nie może być niższa niż dwudziestokrotność stawki rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste. Pozostałe warunki sprzedaży nieruchomości użytkownikom wieczystym powinny zostać określone przez właściwe rady i sejmiki do 31 grudnia zeszłego roku. Jeśli takie przepisy nie zostały uchwalone w powyższym terminie, do sprzedaży nieruchomości należących do danego podmiotu samorządowego zastosowanie mieć będą zasady określone dla nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa.

Użytkownicy wieczyści, którzy są zainteresowani nabyciem własności gruntu, muszą się liczyć z tym, że właściciel gruntu będzie chciał zabezpieczyć płatność ceny – na przykład poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości. Jest to wysoce prawdopodobne w szczególności w przypadku spłaty ceny sprzedaży w ratach. Obciążenie zabezpieczające spłatę ceny może stanowić potencjalne utrudnienie w pozyskiwaniu dalszego finansowania działalności prowadzonej na nieruchomości.

Wykup nieruchomości a pomoc publiczna

Należy także wziąć pod uwagę, że zgodnie z art. 198l u.g.n. przepisy dotyczące zasad żądania sprzedaży gruntu użytkownikowi wieczystemu stosuje się z uwzględnieniem regulacji dotyczących pomocy publicznej (pomocy de minimis), które mają zastosowanie do podmiotów będących przedsiębiorcami. Oznacza to, że w przypadku skorzystania z pomocy publicznej przekraczającej kwotę 200 000 EUR w ciągu 3 lat poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży gruntu, albo kwota stanowiąca różnicę między wartością nieruchomości i ceną określoną w umowie sprzedaży gruntu samodzielnie lub łącznie z dotychczas pobraną pomocą publiczną, przekroczy powyższy limit użytkownik wieczysty będzie zobowiązany do dopłaty tej różnicy . Wysokość dopłaty jest ustalana w umowie sprzedaży nieruchomości gruntowej. Dopłata może być uiszczona jednorazowo, w terminie 14 dni od zawarcia umowy sprzedaży lub w ratach płatnych przez okres nie dłuższy niż 20 lat.

Sugerowane działania do podjęcia

Biorąc pod uwagę zbliżający się ostateczny termin na złożenie wniosku o sprzedaż nieruchomości, podmioty zainteresowane nabyciem nieruchomości, do których przysługuje im użytkowanie wieczyste powinny podjąć możliwie jak najszybsze działania. Użytkownicy wieczyści, którzy są zainteresowani nabyciem prawa własności gruntu będącego przedmiotem ich prawa, powinni:

zweryfikować czy mogą złożyć żądanie nabycia własności nieruchomości poprzez:
- sprawdzenie czy użytkowanie wieczyste powstało przed 1 stycznia 1998 roku;
- czy nieruchomość jest zabudowana;
- czy zostały spełnione zobowiązania wynikające z dokumentów będących podstawą ustanowienia użytkowania wieczystego (np. obowiązki wynikające z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste) względnie, czy jest możliwość ich spełnienia do 31 sierpnia 2024 r.;
zbadać warunki ustalenia ceny sprzedaży, które różnią się w odniesieniu do tego kto jest właścicielem nieruchomości;
zbadać swoje możliwości finansowe – czy stać go na zapłatę ceny za nieruchomość i czy może ją uiścić w ratach czy jednorazowo, oraz czy ewentualne zabezpieczenie nabytej nieruchomości hipoteką nie zakłóciłaby możliwości jej dalszego wykorzystywania, w tym pozyskania finansowania;
ustalić czy nie przekroczy limitów określone dla pomocy de minimis, i czy konieczne będzie uiszczenie dopłaty do wartości nieruchomości;
złożyć żądania nabycia prawa własności do właściciela nieruchomości nie później niż 31 sierpnia 2024 roku.

Użytkownicy wieczyści powinni także wziąć pod uwagę to, że prace nad projektem nowelizacji u.g.n. przedłużającym termin na złożenie wyżej wymienionego żądania nabycia nieruchomości pozostały na bardzo wczesnym stadium. Jest zatem możliwe, że nie dojdzie do zmiany przepisów u.g.n. w zakresie “przekształcenia” użytkowania wieczystego we własność przed 31 sierpnia 2024 r. Dlatego, powyższe działania powinny być podjęte jak najwcześniej.