Ustawa Odległościowa przyjęta przez Senat – nowe zasady dotyczące lokalizacji i budowy elektrowni wiatrowych oraz zabudowy mieszkaniowej | Energy and Natural Resources Newsletter
W dniu 9 czerwca 2016 r. Senat przyjął bez poprawek uchwaloną dnia 20 maja 2016 r. przez Sejm ustawę o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych – tzw. „Ustawa odległościowa”. Ustawa oczekuje teraz na podpis Prezydenta i ma wejść w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia.
Ustawa odległościowa zawiera istotne zmiany dotyczące lokalizacji i budowy elektrowni wiatrowych, jednakże jej przepisy będą również w znaczący sposób oddziaływać na prawa właścicieli nieruchomości położonych w sąsiedztwie istniejących bądź planowanych farm wiatrowych. Poniżej przedstawiamy skrótowo główne skutki przyjęcia Ustawy odległościowej dla właścicieli nieruchomości oraz inwestorów farm wiatrowych.
Konsekwencje dla właścicieli nieruchomości położonych w sąsiedztwie farm wiatrowych
- Wymóg zachowania minimalnej odległości
Zgodnie z zapisami Ustawy odległościowej koniecznym jest zachowanie minimalnej odległości pomiędzy elektrownią wiatrową a zabudową mieszkaniową. Odległość ta musi być równa lub większa od dziesięciokrotności wysokości elektrowni wiatrowej (wliczając wirnik wraz z łopatami). W praktyce oznacza to, że zabudowa mieszkaniowa będzie mogła powstawać w odległości nie mniejszej niż 1,5 – 2 km od farm wiatrowych. Jeżeli przedmiotowa odległość nie zostanie zachowana nie będzie możliwe ustalenie lokalizacji zabudowy mieszkaniowej (w drodze decyzji o warunkach zabudowy lub na podstawie planu miejscowego), jak również uzyskanie pozwolenia na budowę. Konieczność zachowania minimalnej odległości nie jest jednak wymagana przy przebudowie, nadbudowie, rozbudowie, remoncie oraz odbudowie zabudowy mieszkaniowej.
- Przepisy przejściowe – brak konieczności spełnienia wymogów odległościowych
Ustawa odległościowa zawiera również przepisy przejściowe, na podstawie których nie jest wymaganym zachowanie minimalnej odległości pomiędzy zabudową mieszkaniową a elektrownią wiatrową.
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że pozwolenia na budowę dotyczące zabudowy mieszkaniowej wydane przed dniem wejścia w życie Ustawy odległościowej zachowują moc, a postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę wszczęte przed dniem wejścia w życie Ustawy prowadzi się na podstawie przepisów dotychczasowych. Innymi słowy, w powyższych przypadkach nie ma przeszkód do wybudowania budynków mieszkalnych nawet jeżeli wymogi odległościowe od elektrowni wiatrowych nie zostaną zachowane.
Sytuacja prawna właścicieli nieruchomości, w przypadku których ustalono lokalizację zabudowy mieszkaniowej również nie ulegnie zmianie. Decyzje o warunkach zabudowy dotyczące budynków mieszkalnych wydane przed dniem wejścia w życie Ustawy odległościowej zachowują moc, podobnie jak plany miejscowe obowiązujące w dniu jej wejścia jej w życie. Na podstawie tych decyzji i planów będzie możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę bez konieczności spełnienia wymogów odległościowych.
- 36 miesięcy na ustalenie lokalizacji zabudowy mieszkaniowej na dotychczasowych zasadach
Przepisy przejściowe przewidują, że przez okres 36 miesięcy od dnia wejścia w życie Ustawy odległościowej postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy dotyczące budynków mieszkalnych prowadzi się na podstawie przepisów dotychczasowych i w takich przypadkach niezachowanie wymogów odległościowych nie stanowi przesłanki odmowy wydania pozwolenia na budowę. Również w okresie 36 miesięcy od dnia wejścia w życie Ustawy dopuszcza się uchwalanie planów miejscowych przewidujących lokalizację zabudowy mieszkaniowej na podstawie przepisów dotychczasowych. W przypadku budynków mieszkalnych, których lokalizację przewidują przedmiotowe plany brak zachowania wymogów odległościowych od elektrowni wiatrowych nie będzie stanowił podstawy do odmowy udzielenia pozwolenia na budowę.
Innymi słowy, po upływie okresu 36 miesięcy od dnia wejścia w życie Ustawy odległościowej nie będzie możliwa lokalizacja zabudowy mieszkaniowej w najbliższym sąsiedztwie elektrowni wiatrowych.
Konsekwencje dla inwestycji w zakresie elektrowni wiatrowych
- Lokalizacja elektrowni wiatrowych na podstawie planów miejscowych
Przepisy Ustawy odległościowej określają nowe zasady lokalizacji i budowy elektrowni wiatrowych. Zgodnie z art. 3 Ustawy odległościowej elektrownie wiatrowe mogą być lokalizowane jedynie na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które powinny być sporządzane co najmniej dla obszaru, na którym zgodnie z wymogami odległościowymi nie może być lokalizowana nowa zabudowa mieszkaniowa.
- Minimalna odległość pomiędzy elektrownią wiatrową a zabudową mieszkaniową
Odległość od zabudowy mieszkaniowej, w której mogą być lokalizowane i budowane farmy wiatrowe nie może być mniejsza od dziesięciokrotności wysokości elektrowni wiatrowej. Ta sama minimalna odległość musi być również zachowana pomiędzy elektrownią wiatrową, a niektórymi formami ochrony przyrody (np. parki narodowe, rezerwaty przyrody, obszary Natura 2000).
Istniejące elektrownie wiatrowe, które nie spełniają wymogów odległościowych nie będą mogły być rozbudowane, a jedynie możliwym będzie przeprowadzenie ich remontu lub innych czynności niezbędnych do ich prawidłowego użytkowania.
- Przepisy przejściowe
Przepisy przejściowe Ustawy odległościowej przewidują pewne wyjątki od konieczności zachowania w/w wymogów odległościowych w przypadku farm wiatrowych. Pozwolenia na budowę dotyczące elektrowni wiatrowych wydane przed dniem wejścia w życie Ustawy zachowują moc, pod warunkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie w terminie 3 lat od dnia wejścia w życie Ustawy. Dodatkowo, również w przypadku elektrowni wiatrowych postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę wszczęte i niezakończone do dnia wejścia w życie Ustawy odległościowej prowadzi się na podstawie przepisów dotychczasowych – bez konieczności zachowania minimalnej odległości od zabudowy mieszkaniowej i form ochrony przyrody.
Postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy dotyczące elektrowni wiatrowych, wszczęte i niezakończone do dnia wejścia w życie Ustawy zostaną umorzone a decyzje o warunkach zabudowy wydane przed dniem wejścia w życie Ustawy odległościowej utracą moc, chyba że na ich podstawie wszczęto postepowania o wydanie pozwolenia na budowę przed tą datą. W przypadku niespełnienia wymogów odległościowych nie będzie również możliwym realizacja inwestycji dotyczącej elektrowni wiatrowej na podstawie planu miejscowego obowiązującego w dniu wejścia w życie Ustawy, jeżeli do tego czasu nie zostało wszczęte postępowanie w przedmiocie pozwolenia na budowę.
Aby zachować ustaloną już lokalizację elektrowni wiatrowej, inwestor musi złożyć przed dniem wejścia w życie Ustawy wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Ustawa nie reguluje kwestii dotyczących uzyskania odszkodowania w wypadku utraty mocy decyzji o warunkach zabudowy, czy w wypadku braku możliwości realizacji inwestycji na podstawie obowiązującego planu.
- Zmiany w obowiązujących przepisach
Ustawa odległościowa zmienia również definicję „budowli” zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290), co może potencjalnie doprowadzić do wzrostu opodatkowania elektrowni wiatrowych. Zgodnie z przepisami przejściowymi, do dnia 31 grudnia 2016 r. podatek od nieruchomości dotyczący elektrowni wiatrowej ustala się i pobiera zgodnie z przepisami dotychczasowymi.
Ponadto, zgodnie ze zmianami wprowadzonymi Ustawą odległościową w przypadku elektrowni wiatrowych, wojewoda będzie organem właściwym w zakresie decyzji o pozwoleniu na budowę a regionalny dyrektor ochrony środowiska w odniesieniu do decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Jednakże, sprawy wszczęte i niezakończone do dnia wejścia w życie Ustawy odległościowej będą prowadzone przez organy właściwe do ich prowadzenia przed dniem wejścia w życie Ustawy.
Została także wprowadzona zmiana w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778) ułatwiająca lokalizowanie mikroinstalacji wykorzystujących energię wiatru. Zgodnie z wprowadzoną zmianą, jeżeli plan miejscowy przewiduje realizację jakiejkolwiek zabudowy, to takie instalacje mogą być na danym obszarze lokalizowane, z wyłączeniem przypadków, gdy plan tego wyraźnie zakazuje.
Powyżej zostały zaprezentowane wybrane zagadnienia dot. Ustawy odległościowej. W celu uzyskania informacji na temat szczegółowych rozwiązań wprowadzanych Ustawą, prosimy o kontakt.
Autorzy:
Dominik Strzałkowski, Counsel, Radca prawny
Dr Maciej Kruś, Of Counsel, Radca prawny
Dawid Trela, Junior Associate