Specustawa mieszkaniowa uchwalona

W ubiegły czwartek Sejm uchwalił długo wyczekiwaną przez deweloperów ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli tzw. specustawę mieszkaniową.

Ustawa niebywale skróci czas przygotowania inwestycji z pięciu lat do roku oraz uwolni nowe tereny pod inwestycje. Deweloperzy będą mogli budować więcej i szybciej, pod warunkiem, że spełnią określone standardy urbanistyczne i uzyskają zgodę samorządu. Z wypowiedzi naszych Klientów wiemy, że dużo sobie pod wspomnianej ustawie obiecują.

Deweloper będzie miał obowiązek przedstawić koncepcję urbanistyczno-architektoniczną z kompletem informacji na temat inwestycji, a rada gminy (a nie wojewoda – jak określał pierwotny projekt ustawy), w drodze uchwały, podejmie decyzję o powstaniu inwestycji. Ma to stanowić wyraz zachowania władztwa planistycznego gminy, przy zapewnieniu mieszkańcom gmin możliwości wyrażania opinii i zgłaszania uwag wobec zaproponowanego miejsca realizacji inwestycji.

Ustawa określa m.in. odległości inwestycji budowanych w ramach specustawy od przedszkola, szkoły, przystanku komunikacji publicznej, wymóg zapewnienia dostępu do drogi publicznej oraz sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej. W uchwale o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej radni będą mogli narzucić bardziej rygorystyczne standardy, a w lokalnych standardach urbanistycznych gminy będą mogły określić również liczbę miejsc parkingowych oraz zobowiązać inwestora do zapewnienia mieszkańcom dostępu do sieci ciepłowniczej. Inwestycje mają być również budowane zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie można byłoby tego robić w oparciu o plany zagospodarowania przestrzennego, bo te pokrywają jedynie 16% powierzchni polskich miast, a ich roczny przyrost wynosi 1%, natomiast wszystkie miasta są objęte studium. We wniosku o ustalenie lokalizacji będzie trzeba wskazać w jakim zakresie planowana inwestycja nie uwzględnia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Specustawa pozwoli na uwolnienie dziesiątek gruntów, które dotąd nie były brane (zwykle z uwagi na długotrwałą procedurę zmiany planu zagospodarowania przestrzennego) pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym, w tym gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast, a także pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych. Dzięki wejściu jej w życie odrolnieniu może ulec ok. 900 ha gruntów rolnych w polskich miastach. Warto zaznaczyć, iż wiele terenów postindustrialnych (pozostałości po dawnych przedsiębiorstwach państwowych) z aktualnym przeznaczeniem innym niż mieszkaniowe posiada wystarczającą infrastrukturę techniczną oraz dobrą lokalizację, i z powodzeniem, w miarę nieodległych terminach (jak na ten segment budownictwa), może być zabudowane obiektami mieszkalnymi.

Specustawa będzie obowiązywać przez dziesięć lat. Ustawodawca zakłada, że dzięki niej budowanych ma być ok. 200 tys. mieszkań rocznie, co oznacza, iż przez 10 lat ma powstać 2 mln nowych mieszkań.

Efektem projektowanej specustawy może być spadek cen mieszkań, jednakże, w naszej opinii, nie stanie się to – jak podają niektórzy analitycy, w ciągu jednego czy półtora roku od wejścia ustawy w życie, tylko raczej w perspektywie 3 – 5 lat. Ustawa może dać także kolejny pozytywny sygnał dla rozwoju sektora PRS (private rented sector).

Ustawa teraz trafi pod obrady Senatu, a przewidywany termin jej wejścia w życie to jesień tego roku.