Przekształcenie użytkowania wieczystego najlepszą inwestycją kapitału?
Zgodnie z założeniami przyjętego przez rząd projektu ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, nowi właściciele będą zobowiązani ponosić opłatę przekształceniową równą opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, obowiązującej w dniu przekształcenia (tj. 1 stycznia 2019 r. zgodnie z obecnymi założeniami). Opłata taka, powinna być wnoszona przez 20 kolejnych lat. Użytkownicy wieczyści gruntów Skarbu Państwa będą mogli jednak skorzystać ze znacznych bonifikat, jeśli zdecydują się na jednorazową wpłatę całej kwoty w trakcie pierwszych szczęściu lat od przekształcenia. Gminy wysokość ewentualnych bonifikat będą mogły określać według własnego uznania, będą więc one fakultatywne.
Łatwo policzyć, że np. w przypadku opłaty rocznej wynoszącej obecnie 1.500 zł, łączna opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego (bez uwzględnienia ewentualnych podwyżek) wyniesie 30.000 zł. Sytuacja ulega istotnej zmianie jeżeli weźmiemy pod uwagę przewidziane przez projekt ustawy bonifikaty dla użytkowników wieczystych gruntów będących własnością Skarbu Państwa. Przykładowo, jeżeli właściciel gruntu zdecyduje się na uiszczenie całej opłaty w pierwszym roku po przekształceniu, zapłaci jedynie 40% łącznej kwoty, co w powyższym przykładzie daje już tylko 12.000 zł całkowitej opłaty przekształceniowej. Zaoszczędzi więc 18.000 zł. W przypadku wpłaty całej opłaty w kolejnych latach od przekształcenia, wartość bonifikaty spada co roku o 10% (tj. w drugim roku możemy liczyć na 50% bonifikatę, w trzecim – 40%, w czwartym – 30%, w piątym – 20% oraz w szóstym – 10%). Łatwo policzyć, że najbardziej opłacalną opcją dla nowych właścicieli gruntu będzie wpłacenie całej kwoty opłaty przekształceniowej w pierwszych trzech latach od przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.
Użytkownicy wieczyści przekształcanych gruntów powinni potraktować możliwość skorzystania z powyższych bonifikat jako formę lokaty własnych nadwyżek kapitału. W obecnej sytuacji oprocentowania produktów bankowych (lokaty na poziomie ok. 1,3 – 1,7% po opodatkowaniu), inwestycja posiadanych nadwyżek kapitału w jednorazową spłatę przekształcenia użytkowania wieczystego może dać wymierne oraz dużo bardziej rentowne oszczędności w perspektywie pozostałych 19 lat, przez jakie konieczne byłoby wpłacanie opłaty przekształceniowej. Jednorazowa wpłata całej kwoty pozwoli także uniknąć ryzyka ewentualnych podwyżek przedmiotowej opłaty w trakcie 20-letniej spłaty przekształcenia gruntu we własność.
Warto zaznaczyć, iż przekształceniu ulegną także lokale usługowe i handlowe ale tylko w budynkach, w których dominuje funkcja mieszkalna (np. sklepy, banki, placówki pocztowe, apteki, placówki medyczne, siłownie etc.).