Fot. Unsplash
Aktualności
3 kwietnia 2020

Wpływ koronawirusa na centra handlowe w Polsce


Oficjalne ogłoszenie stanu epidemii w Polsce i związane z tym problemy w prowadzeniu działalności gospodarczej będą miały istotny wpływ na firmy działające na rynku nieruchomości komercyjnych, w szczególności centrów handlowych o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2.000 m².

Dotyczy to w szczególności nieruchomości, na podstawie (i) ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywoływanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (dalej „Ustawa„), będącej częścią uchwalonej ostatnio przez Sejm RP i zatwierdzonej przez Prezydenta tzw. ustawy o tarczy antykryzysowej, oraz (ii) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 31 marca 2020 roku z późniejszą zmianą (poprzedzone rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 roku w sprawie ogłaszania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego, z późniejszą zmianą oraz rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 roku w sprawie ogłaszania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii, z późniejszą zmianą (łącznie zwane dalej „Rozporządzeniem Rządu„).

Poniżej przedstawiamy wybrane zagadnienia istotne dla operatorów centrów handlowych o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m².

Umowy najmu dotyczące powierzchni w centrach handlowych

Rozporządzenia Rządowe

  • Od 14 marca 2020 roku obowiązuje zakaz prowadzenia poniższych działalności w centrach handlowych o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m2:
    • sprzedaż:
      • tekstyliów,
      • ubrań,
      • obuwia i wyrobów skórzanych,
      • mebli i sprzętu oświetleniowego,
      • urządzeń radiowych i telewizyjnych lub sprzętu gospodarstwa domowego,
      • pism i artykułów książkowych,
    • prowadzenie działalności gastronomicznej i rozrywkowej.
  • Na dzień 21 marca 2020 roku jedyną dozwoloną działalnością w centrach handlowych o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2 000 m2 jest:
    • sprzedaż:
      • jedzenia,
      • produktów kosmetycznych innych niż perfumy lub kosmetyki upiększające,
      • artykułów toaletowych,
      • produktów do czyszczenia chemicznego,
      • leków,
      • urządzeń medycznych,
      • żywności specjalnego przeznaczenia żywieniowego,
      • gazet,
      • produktów używanych do prac budowlanych lub remontowych (jest to jednak zabronione
        w soboty i niedziele w okresie od 1 do 11 kwietnia 2020 roku),
      • towarów dla zwierząt domowych,
      • paliwa,
    • świadczenie następujących usług:
      • medycznych,
      • bankowych,
      • ubezpieczeniowych,
      • pocztowych,
      • prania,
      • cateringowych polegających wyłącznie na przygotowywaniu i dostarczaniu żywności.
  • Ponadto od 21 marca 2020 roku zabroniona jest wszelka działalność handlowa lub usługowa prowadzona na stoiskach handlowych w centrach handlowych o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2 000 m2.

Rozporządzenia rządowe nie upoważniają wynajmującego do egzekwowania powyższych zakazów lub wprowadzania ograniczeń wobec najemców. Dlatego też, w celach bezpieczeństwa, zalecamy, aby wynajmujący lub zarządca nieruchomości powiadomił najemców, do których stosuje się zakaz lub ograniczenie, iż powinni oni natychmiast zaprzestać wszelkiej zakazanej działalności,
w przeciwnym razie najemcy będą działać na własne ryzyko.

  • Należy pamiętać, że na działalność centrów handlowych będą miały wpływ również inne ograniczenia, takie jak:
    • ogólny zakaz przemieszczania się osób;
    • ograniczenia dotyczące liczby osób w sklepach i punktach usługowych (nie więcej niż 3 klientów na każdą kasę);
    • wyłączne prawo wstępu do sklepu lub obiektu usługowego w godzinach od 10.00 do 12.00 dla osób powyżej 65 roku życia;
    • w okresie od 2 do 11 kwietnia 2020 roku obowiązek zapewnienia klientom przez operatora sklepu lub punktu usługowego jednorazowych rękawic lub środków do dezynfekcji rąk;
    • w okresie od 2 do 11 kwietnia 2020 roku obowiązek wykonania przez operatora sklepu lub obsługi, dezynfekcji puntu usługowego lub kasy po każdym kliencie.

Ustawa

Ustawa przewiduje szereg środków mających na celu ochronę, przynajmniej w teorii, najemców lokali (w tym wszystkich powierzchni komercyjnych).

Najważniejsza regulacja przewiduje automatyczne wygaśnięcie wszelkich zobowiązań pomiędzy wynajmującymi i najemcami lokali handlowych w centrach handlowych
o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m2 w okresie obowiązywania zakazu
. Przepisy ustawy są w tym zakresie bardzo niejasne, dlatego też wśród prawników występują różne opinie i interpretacje. Rządowe (niewiążące) wyjaśnienia publikowane na stronach internetowych Prezesa Rady Ministrów objaśniają co najmniej kilka kwestii, o których mowa w ustawie. Dlatego też, w naszym rozumieniu:

  • automatyczne wygaśnięcie tych zobowiązań ma zastosowanie wyłącznie w stosunku do najemców, którzy podlegają rządowemu zakazowi lub ograniczeniu działalności;
  • zobowiązania wynikające z przedmiotowych umów najmu wygasają z dniem ustanowienia zakazu lub ograniczenia działalności (z mocą wsteczną);
  • umowa najmu może być „wznowiona” na poprzednich warunkach (przedłużając okres najmu o okres zakazu lub ograniczenia działalności plus 6 miesięcy) na bezwarunkowy i wiążący wniosek najemcy złożony wynajmującemu w ciągu trzech miesięcy od uchylenia zakazu lub ograniczenia działalności;
  • jeżeli najemca nie złoży wniosku o „wznowienie” umowy najmu w terminie, pierwotna umowa najmu będzie traktowana tak, jakby nigdy nie wygasła.

Ustawa przewiduje również inne zmiany w umowach najmu, które wygasają w okresie obowiązywania zakazu:

  • przedłużenie okresu obowiązywania umów najmu wszystkich lokali (na dotychczasowych warunkach) do 30 czerwca 2020 roku, na wniosek najemcy;
  • zakaz wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego do dnia 30 czerwca 2020 roku.

Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania

Czy najemcy, których umowy najmu wygasły, są zobowiązani do opuszczenia swoich lokali?

Tak, ponieważ umowa najmu nie jest wówczas wiążąca zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Najemca nie ma prawa w żaden sposób korzystać z wynajmowanego lokalu, w tym także do przechowywania w nim swojej własności. Biorąc pod uwagę fakt, że wygaśnięcie ma skutek retroaktywny, korzystanie z wynajmowanego lokalu przez najemcę powinno być fakturowane na podstawie pozaumownego korzystania z lokalu lub przechowywania plus dostawy mediów (i usług, jeśli ma to zastosowanie).

Zalecamy, aby kwestia ta była przedmiotem indywidualnych negocjacji pomiędzy wynajmującym lub zarządcą nieruchomości a najemcą, w celu znalezienia najlepszego rozwiązania zarówno dla wynajmującego jak i najemcy, biorąc pod uwagę sytuację najemców. Ponieważ nie istnieje żadne orzecznictwo w tym zakresie, nadal nie wiadomo jak przepisy ustawy będą interpretowane przez sądy.

Jakie opłaty (np. za media i usługi) mogą być pobierane od najemców, którzy podlegają rządowemu zakazowi lub ograniczeniu działalności w okresie obowiązywania zakazu?

Wszystkie media i usługi dostarczane indywidualnie dla danego lokalu mogą być nałożone na rzecz najemcy na podstawie indywidualnych ustaleń pomiędzy wynajmującym a najemcą
(np. umowy o magazynowaniu i dostarczaniu mediów) lub na podstawie pozaumownego korzystania z lokalu. Jeśli chodzi o koszty powierzchni wspólnych, to powinny być one naliczane wyłącznie na podstawie odrębnej umowy z najemcą (np. stała opłata za utrzymanie).

Jak należy traktować umowy najmu wygasające w okresie obowiązywania zakazu lub ograniczenia?

Jeżeli takie umowy najmu są objęte przepisem Ustawy, należy je traktować jako wygasłe z dniem ustanowienia zakazu lub ograniczenia działalności, o ile najemca złożył wniosek o „wznowienie” umowy najmu. Jeżeli wniosek taki zostanie przyjęty, wówczas nowa umowa najmu trwa przez okres zakazu lub ograniczenia działalności plus 6 miesięcy.

Jeżeli najemca nie złoży wniosku do wynajmującego lub jeżeli jego działalność nie jest objęta żadnym zakazem lub ograniczeniem, najem wygasa z końcem pierwotnego okresu najmu. Jeżeli jednak najemca złoży odpowiedni wniosek do wynajmującego przed tą datą, okres najmu przedłuża się do 30 czerwca 2020 roku.

Podatki i inne opłaty

  • Zgodnie z ustawą, samorządy lokalne mogą wprowadzić zwolnienia z podatku od nieruchomości i przedłużyć terminy płatności (nie dłużej niż do 30 września 2020 roku) o część 2020 roku, dla przedsiębiorców, których płynność finansowa ucierpiała na skutek wybuchu epidemii COVID-19.
  • Zobowiązania z tytułu podatku VAT i CIT nadal muszą być płacone w zwykłym trybie.
  • Ustawa przewiduje, że uiszczenie opłaty za użytkowanie wieczyste za rok 2020 może zostać odroczone do 30 czerwca 2020 roku. Termin ten może zostać dodatkowo przedłużony rozporządzeniem Rady Ministrów.

Skontaktuj się z nami

Maciej Duch

Maciej Duch

Partner

Kontakt

więcej
Robert Wodzyński

Robert Wodzyński

Associate

Kontakt

więcej