Projekt specustawy mieszkaniowej | Legal Alert

Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju przedstawiło projekt specustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Stanowi on swoistą rewolucję z punktu widzenia dotychczasowego procesu budowlanego – wprowadza nieznane dotąd instrumenty prawa związane z procesem budowlanym, które znacząco przyspieszą oraz odformalizują realizację inwestycji mieszkaniowych, i to zarówno w zakresie pozyskiwania dostępu do terenu, jak i szybkości uzyskiwania decyzji administracyjnych. Można powiedzieć, że ustawa stanowi ukłon w stronę deweloperów – niewątpliwie dzięki ułatwieniom wynikającym z tej ustawy będą mogli oni budować więcej mieszkań, w tym na terenach, na których dotąd nie było to możliwe. Projekt ustawy skierowany jest do wszystkich inwestorów, jednakże inwestycje realizowane zgodnie ze specustawą będą musiały spełniać określone wymogi. Przy czym inwestorzy nadal będą mogli budować w oparciu o dotychczasowe przepisy – ustawa wprowadzi dodatkowy tryb realizacji inwestycji budowlanych, jednak nie będzie wykluczała możliwości budowania na podstawie obowiązujących przepisów. Zatem ustawa jest swego rodzaju porozumieniem między samorządami a firmami deweloperskimi: deweloperzy – możecie budować więcej i tam, gdzie dotąd nie było wolno, ale musicie spełnić określone warunki.

NOWE TERENY POD ZABUDOWĘ MIESZKANIOWĄ

Realizacja inwetycji mieszkaniowych niezgodnie z istniejącym MPZP:

• specustawa pozwala na lokalizację inwestycji mieszkaniowych wbrew postanowieniom obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – umożliwia budowę na terenach, na których zgodnie z planem jest to wyłączone,
• nie będzie przy tym konieczne przeprowadzenie długotrwałej i skomplikowanej procedury zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• w tym celu inwestor będzie mógł wystąpić do rady gminy o wyrażenie zgody na realizację inwestycji,
• gmina będzie miała 60 dni na podjęcie uchwały o wyrażeniu zgody bądź odmowie,
• w odniesieniu do inwestycji realizowanych na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgody będzie udzielał wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

Możliwość lokalizowania inwestycji mieszkaniowych na terenach rolnych:

• dozwolona będzie realizacja inwestycji mieszkaniowych na nieruchomościach rolnych położonych w granicach administracyjnych miast – ograniczenia z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zostaną z mocy specustawy wyłączone,
• nie będą również miały zastosowania ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – można będzie nabyć grunty rolne w miastach na cele inwestycji mieszkaniowej realizowanej w ramach projektowanej ustawy,
• jednak, gdy w określonych terminach nie zostanie uzyskane pozwolenie na budowę albo nie zostanie zrealizowana i oddana do użytkowania określona część inwestycji – Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie mógł odkupić taką nieruchomość.

Realizacja inwestycji mieszkaniowej będzie również możliwa na obszarze kolejowym po uzgodnieniu z podmiotem zarządzającym danym obszarem kolejowym.

NOWE INSTRUMENTY PRAWA W PROCESIE BUDOWLANYM PROWADZONYM W OPARCIU O SPECUSTAWĘ:

• inwestycja mieszkaniowa będzie realizowana w oparciu o decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych,
• decyzja ta będzie wydawana przez wojewodę na wniosek inwestora w terminie 45 dni, pod rygorem kary grzywny za zwłokę w jej wydaniu,
• możliwość realizacji inwestycji towarzyszącej objętej tym samym zamierzeniem inwestycyjnym w oparciu o wydaną decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych,
• konieczność uzyskania przez inwestora opinii odpowiednich organów,
• w sytuacji, gdy inwestycja mieszkaniowa jest przewidziana w:
  • obowiązującym MPZP,
  • decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
  • decyzji o warunkach zabudowy,

inwestor może od razu wystąpić o pozwolenie na budowę w trybie specustawy – bez potrzeby uprzedniego wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowych,

• w ramach pozwolenia na budowę w trybie specustawy możliwe będzie – wbrew woli właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości – uzyskanie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów niezbędnych do korzystania z inwestycji mieszkaniowej; jeśli uniemożliwi to korzystanie z nieruchomości – właściciel/użytkownik wieczysty będzie mógł żądać nabycia od niego przez inwestora własności/użytkowania wieczystego nieruchomości,
• możliwość uzyskania w ramach decyzji o pozwoleniu na budowę zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów,
• większa elastyczność w zakresie odstąpień od projektu budowlanego,
• szybsze i sprawniejsze uzyskiwanie zgody wodnoprawnej,
• łatwiejsze, pod rygorem kary finansowej dla zarządcy drogi, uzyskiwanie zgody na umieszczenie w pasie drogowym sieci uzbrojenia terenu,
• natychmiastowa wykonalność decyzji wydawanych na podstawie ustawy.

STANDARDY URBANISTYCZNE

Inwestycje mieszkaniowe realizowane w trybie specustawy będą musiały spełniać określone standardy urbanistyczne:

• określona wielkość zabudowy,
• maksymalna wysokość zabudowy,
• dostęp do drogi publicznej, sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej,
• określona odległość od przystanku transportu publicznego, sklepu, terenów wypoczynku, rekreacji i sportu,
• zapewniona odpowiednia liczba miejsc w szkołach, przedszkolach znajdujących się w danej odległości od inwestycji.

Inwestor będzie miał przy tym możliwość przekazania odpowiedniej kwoty pieniędzy na rzecz gminy, w sytuacji gdy inwestycja nie będzie spełniała wymogów w zakresie dostępu do szkół lub przedszkoli.

[PODSUMOWANIE]

SPECUSTAWA MIESZKANIOWA DLA DEWELOPERÓW TO:

• nowy, alternatywny tryb realizacji inwestycji mieszkaniowych,
• proces budowlany oparty o nowe instytucje dotąd prawu nieznane – nowy rodzaj decyzji administracyjnych,
• znaczące przyspieszenie i odformalizowanie procesu budowlanego; zmiana przeznaczenia gruntu i przygotowania inwestycji skrócona z 5 lat nawet do pół roku,
• narzędzie dające możliwość budowania tam, gdzie miejscowe plany na to nie pozwalają,
• „odrolnienie” z mocy ustawy terenów rolnych w miastach,
• możliwość nabywania nieruchomości rolnych w miastach bez ograniczeń z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,
• nie wszystkie inwestycje będą mogły być realizowane w oparciu o specustawę – konieczność spełnienia szeregu określonych wymogów urbanistycznych.

Jeżeli byliby Państwo zainteresowani projektem specustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zapraszamy do kontaktu.

Maciej Duch – Partner, adwokat
Magdalena Klimczyk – Associate,radca prawny