Polskie REIT-y vol. 2, czyli co przyniosą rynkowi nieruchomości firmy inwestujące w najem nieruchomości? | Legal Alert

Nowy projekt ustawy

W ostatnich dniach, po niemal rocznej przerwie od ostatniej propozycji, Ministerstwo Finansów przedstawiło projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości („Projekt”), które mają stanowić polską odpowiedź na popularne w innych krajach REIT-y (ang. Real Estate Investment Trust).

Przypomnijmy, że ostatnia z propozycji Ministerstwa Finansów (projekt z 30.06.2017 r.), zakładała wprowadzenie do polskiego porządku prawnego tzw. spółek rynku wynajmu nieruchomości, będących spółkami publicznymi, inwestującymi w wynajem nieruchomości oraz ich sprzedaż. Warto zaznaczyć, że propozycja nie ograniczała wówczas rodzaju nieruchomości przeznaczonych na wynajem, pozwalając spółkom inwestować m.in. w biura, magazyny czy powierzchnię handlową przeznaczoną do wynajmowania.

Czym jest F.I.N.N.?

Zgodnie z nowym Projektem przedstawionym przez Ministerstwo Finansów, polskim odpowiednikiem REIT-ów, mają być firmy inwestujące w najem nieruchomości (F.I.N.N.-y), będące publicznymi spółkami akcyjnymi, których podstawowym przedmiotem działalności jest najem nieruchomości mieszkalnych na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Już na tym etapie widać, że autorzy projektu – porównując z zeszłoroczną propozycją postanowili ograniczyć działalność polskich REIT-ów jedynie do inwestycji w nieruchomości mieszkalne na wynajem. Niemniej jednak co bardzo ważne z punktu widzenia aktualnych trendów inwestycyjnych F.I.N.N.-y będą mogły także inwestować w akademiki oraz domy seniora.

Warto zauważyć, że w krajach o dojrzałej już konstrukcji prawnej REIT-ów (wprowadzonych kilkadziesiąt bądź kilkanaście lat temu), podmioty te mają możliwość inwestowania w szerokie spektrum nieruchomości na wynajem, począwszy od biurowców, po powierzchnie handlowe i magazyny, kończąc na apartamentach, inwestycjach infrastrukturalnych, a nawet kablach światłowodowych, bilbordach, wieżach sieci komórkowych, więzieniach czy rurociągach gazowych – regulatorem jest rynek – powodzenie REIT zależy od opłacalności produktu jaki oferuje (tj. w tym przypadku poziomu i regularności dywidendy).

Definicja nieruchomości mieszkalnych na wynajem

Autorzy Projektu przewidują jednak, że F.I.N.N.-y, powinny inwestować jedynie w nieruchomości mieszkalne na wynajem, za które uznają:

• budynek mieszkalny lub udział w takim budynku lub lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawem użytkowania wieczystego lub udziałem w takim prawie, które są związane z tym budynkiem lub lokalem, przy czym za budynek mieszkalny Projekt uznaje budynek w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej budynku wykorzystywana jest do celów służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;
• budynek lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość (analogicznie jak powyżej wraz z udziałem w gruncie) wykorzystywany do prowadzenia placówki zapewniającej całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku;
• budynek lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość (analogicznie jak powyżej wraz z udziałem w gruncie) wykorzystywany do celów służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych uczniów, nauczycieli, słuchaczy, studentów, doktorantów lub nauczycieli, a w szczególności prowadzeniu internatów, akademików i domów studenckich.

Co istotne, F.I.N.N.-y mogą inwestować w wyżej wskazane nieruchomości mieszkalne bezpośrednio bądź też za pomocą spółek zależnych. Warto zauważyć, że zgodnie z Projektem, do oceny kryteriów posiadania nieruchomości mieszkalnych przez F.I.N.N. bądź spółkę zależną nie będą brane nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym lub będące przedmiotem postępowania zabezpieczającego lub egzekucyjnego nabyte przez takie podmioty.

Warunki uznania za F.I.N.N.

Zgodnie z Projektem, spółka akcyjna aby uzyskać status F.I.N.N.-u powinna spełniać szereg kryteriów, takich jak m.in.:

• siedziba i zarząd na terytorium RP;
• zarząd F.I.N.N.-u składający się z co najmniej z trzech członków, spełniających określone warunki (m.in. dot. wykształcenia, braku karalności czy też doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami);
• kapitał zakładowy na poziomie nie mniejszym niż 50 mln zł;
• akcje spółki muszą zostać dopuszczone do obrotu na rynkach oficjalnych notowań;
• zakaz emisji akcji uprzywilejowanych;
• wprowadzenie do statutu spółki zasad polityki inwestycyjnej spółki oraz spółek zależnych, w szczególności określających rodzaj nieruchomości, w które spółka będzie inwestować oraz kryteria doboru takich nieruchomości i ich wyceny;
• osiąganie przychody z najmu z co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych położonych na terytorium Polski (przy czym warunek ten będzie spełniony w przypadku posiadania nieruchomości przez spółki zależne);
• co najmniej 80% wartości bilansowej aktywów stanowić powinny nieruchomości mieszkalne;
• co najmniej 90% przychodów stanowić powinny przychody z najmu nieruchomości mieszkalnych lub z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych, które były przed ich zbyciem wynajmowane przez spółkę co najmniej rok;
• wartość bilansowa zobowiązań zwrotnych (w tym kredytowych lub pożyczkowych lub też z tytułu emisji obligacji i innych tytułów dłużnych) nie przekracza 50% wartości bilansowej aktywów;
• podział zysku na rzecz akcjonariuszy według zasad określonych w Projekcie.

Szczególną uwagę zwraca ostatni warunek uznania danej spółki za F.I.N.N. Zgodnie z Projektem, podział zysku do wspólników F.I.N.N. ma być dokonywany w oparciu o dane finansowe zawarte w rocznym sprawozdaniu finansowym lub też w wysokości co najmniej 90% łącznej wartości przychodów uzyskanych w roku obrotowym z najmu nieruchomości lub ze zbycia nieruchomości. W ramach drugiego warunku nie jest przewidziana dystrybucja zysku w oparciu o wynik na sprzedaży danej nieruchomości mieszkaniowej.

Wraz z powołaniem do życia F.I.N.N.-ów, Projekt wprowadza rejestr firm inwestujących w najem nieruchomości, prowadzony przez Komisję Nadzoru Finansowego. Warunkiem uzyskania statusu F.I.N.N. będzie konieczność uzyskania wpisu właśnie w rejestrze takich firm.

Warto zwrócić uwagę, że względem wcześniejszych propozycji, autorzy Projektu pozostawili próg minimalnego kapitału zakładowego polskiego REIT-u na stosunkowo wysokim poziomie 50 mln zł. Łącząc to z obowiązkiem osiągania przychodu z najmu z co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych należy stwierdzić, że konstrukcja F.I.N.N.-u przewidziana w Projekcie przeznaczona jest przede wszystkim dla dużych podmiotów z ustrukturyzowanym portfelem nieruchomości.

Projekt przewiduje również szereg wymagań przewidzianych dla spółek zależnych, za pomocą których F.I.N.N.-y będą mogły inwestować w nieruchomości mieszkalne. Spółką zależną będzie mogła być spółka akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz spółka komandytowo-akcyjna, która spełnia szereg warunków przewidzianych w Projekcie (co do zasady analogicznych jak te przewidziane dla F.I.N.N.-ów, z uwzględnieniem specyfiki spółki zależnej).

Zachęty podatkowe

Celem zachęcenia przedsiębiorców prowadzących mieszkaniowe projekty inwestycyjne do budowania struktur typu F.I.N.N. oraz inwestorów prywatnych i instytucjonalnych do inwestowania w akcje spółek F.I.N.N. przewidziane jest szereg preferencji podatkowych. Preferencje te mają polegać na:

• objęciu zwolnieniem z opodatkowania podatkiem dochodowym (zarówno PIT, jak i CIT) dochodów osiąganych z dywidend oraz inne przychody z tytułu udziału w zyskach spółki typu F.I.N.N. dla inwestorów (akcjonariuszy) F.I.N.N.
• zastosowaniu preferencyjnej 8,5% stawki podatku CIT od dochodów F.I.N.N. z tytułu najmu, ze zbycia nieruchomości mieszkalnych oraz z dywidend oraz innych przychodów z udziału w zyskach spółek zależnych od F.I.N.N.
• zwolnienie z zapłaty podatku CIT przez spółki typu F.I.N.N. z tytułu uzyskanych dochodów m.in. z najmu nieruchomości mieszkalnych oraz ze zbycia takich nieruchomości – do czasu wydatkowania ich równowartości na wypłatę dywidendy w oznaczonym terminie na rzecz inwestorów (akcjonariuszy)
• w spółkach zależnych od F.I.N.N. przewidywane jest zwolnienie w podatku CIT z tytułu dochodów uzyskanych z najmu nieruchomości mieszkalnych oraz ze zbycia nieruchomości mieszkalnych, pod warunkiem wypłaty w określonym terminie dywidendy na rzecz F.I.N.N.

Przy czym, celem uniknięcia wątpliwości, że zastosowana konstrukcja podatkowa nie ma charakteru wsparcia przyznawanego przedsiębiorcom ze środków publicznych, przy określaniu podstawy opodatkowania z tytułu uzyskanych dochodów z najmu nieruchomości mieszkalnych nie będą uwzględniane w kosztach podatkowych odpisy amortyzacyjne wynajmowanych nieruchomości. W efekcie, rzeczywista efektywna stawka opodatkowania spółek typu F.I.N.N. będzie wynosić nie 8,5%, lecz 17,74% uzyskanego dochodu (według obliczeń Ministerstwa Finansów).

Utrata statusu F.I.N.N. – konsekwencje

Przewidziano również negatywne konsekwencje dla spółek F.I.N.N. oraz spółek od nich zależnych w przypadku niespełnienia warunków o charakterze majątkowym, czy dywersyfikacji portfela inwestycji. W takiej sytuacji, spółka typu F.I.N.N. obowiązana będzie do złożenia korekty zeznania za lata podatkowe, w których korzystała ze zwolnienia oraz do zapłaty należnego podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Podobne zasady obowiązywać będą w przypadku wykreślenia spółki F.I.N.N. z rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości. Zapłata zaległego podatku wraz z odsetkami za zwłokę będzie dotyczyć również spółek zależnych od F.I.N.N. w sytuacji, w której spółki te nie dokonają w określonym terminie dystrybucji zysków do F.I.N.N.

Utrata prawa do zwolnienia od opodatkowania oraz obowiązek opodatkowania dochodów F.I.N.N. lub spółek zależnych od F.I.N.N. będzie dotyczyć również sytuacji postawienia takich spółek w stan upadłości lub likwidacji. W takim przypadku, z dniem wystąpienia wskazanych w tych przepisach okoliczności spółka traci prawo do zwolnienia. Konsekwencją utraty prawa do tego zwolnienia będzie to, iż dochody takiej spółki, osiągnięte przez spółkę w okresie ostatnich 5 lat podatkowych i niewydatkowane na cele uprawniające do skorzystania ze zwolnienia, podlegać będą zsumowaniu z dochodami uzyskanymi za ostatni rok podatkowy i opodatkowaniu według zasad ogólnych. Zapłata podatku od tych dochodów (bez odsetek za zwłokę) powinna w takim przypadku nastąpić nie później, niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym ww. okoliczności wystąpiły.

Na ten moment, Projekt został skierowany do konsultacji społecznych. Według założeń, ustawa powinna wejść w życie od 1 stycznia 2019 r.

Jeżeli byliby Państwo zainteresowani projektem o firmach inwestujących w najem nieruchomości, zapraszamy do kontaktu.

Patrycja Goździowska – Partner, Doradca podatkowy

Maciej Duch – Partner, Adwokat

Agnieszka Pajurek – Senior Associate, Doradca podatkowy

Paweł Śliwka – Junior Associate