Łatwiejszy obrót ziemią rolną
Prezydent podpisał nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego („Ustawa”). Zmiany wprowadzone przez nowe przepisy w istotny sposób powinny złagodzić obecnie obowiązujące restrykcje w obrocie ziemią rolną wprowadzone od 30 kwietnia 2016 r. Dzięki temu można liczyć na odblokowanie transakcji, w których nieruchomości rolne są istotnym składnikiem aktywów. W ostatecznej wersji nowelizacji zabrakło jednak bardziej liberalnego uregulowania obrotu gruntami rolnymi na terenie miast.
Poniżej przedstawiamy najważniejsze zmiany dla sektora prywatnego, które wprowadza nowelizacja:
Obecnie |
Po nowelizacji |
|
Nabycie nieruchomości rolnych bez ograniczeń tylko do 0,3 ha. W pozostałych przypadkach – nabycie możliwe jedynie przez podmioty szczegółowo określone w ustawie bądź za zgodą Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa („KOWR”). |
Zgody Dyrektora KOWR nie wymaga nabycie nieruchomości rolnych m.in. o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jak też w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego. Dyrektor KOWR w takim wypadku ma nadal prawo pierwokupu (w przypadku sprzedaży) bądź prawo nabycia nieruchomości (w sytuacji przekształceń spółek prawa handlowego). |
|
Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat. W tym okresie nabywca nie ma prawa zbywać nieruchomości bez zgody sądu.
|
Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat. W tym okresie nabywca nie ma prawa zbywać nieruchomości bez zgody Dyrektora KOWR. Zakaz niezbywania nieruchomości nie ma zastosowania m.in. do nieruchomości rolnej położonej w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Okres 5-letni ma również zastosowanie do nabyć sprzed wejścia w życie nowelizacji. |
|
KOWR przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Termin do złożenia przez KOWR oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu zgodnie z Kodeksem Cywilnym – 1 miesiąc od dnia wpływu do KOWR zawiadomienia dokonanego przez spółkę. |
KOWR przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem lub użytkownikiem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Termin do złożenia przez KOWR oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu – 2 miesiące od dnia wpływu do KOWR zawiadomienia dokonanego przez spółkę. |
| W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. | W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. |
| Brak | W przypadku podjęcia przez spółkę akcyjną, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, uchwały w sprawie ubiegania się o dopuszczenie akcji do obrotu na rynku regulowanym, KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu tych nieruchomości za zapłatą ceny odpowiadającej ich wartości rynkowej. |
Dodatkowe zmiany
Nowelizacja wprowadza także dodatkowe zmiany, takie jak nowe zasady dokonywania ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości rolnych dla celu postępowania w sprawie wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości przez Dyrektora KOWR. Zmienia również nieznacznie warunki, które powinna spełnić osoba legitymująca się statusem rolnika indywidualnego w rozumieniu Ustawy oraz formę ich udowodnienia.
Ułatwienia dla transakcji
Zmiany wprowadzone do Ustawy w zakresie podniesienia norm obszarowych przy prawie pierwokupu udziałów / akcji spółek przez Dyrektora KOWR czy też wymogu uzyskania zgody na sprzedaż nieruchomości odblokują w pewnym stopniu oraz usprawnią transakcje M&A oparte o struktury share deal. Jako pozytywne należy również ocenić wyłączenie wymogu uzyskania zgody Dyrektora KOWR na zbycie nieruchomości w ramach procesów reorganizacji spółek prawa handlowego. Ta zmiana także odblokuje i usprawni procesy zbycia nieruchomości, opartych o struktury wykorzystujące procesy połączeń, podziałów czy też przekształceń spółek prawa handlowego.
Należy jednak zwrócić uwagę, że w ostatecznej wersji nowelizacji zabrakło przepisów pozwalających na wyłączenie spod regulacji Ustawy obrotu gruntami rolnymi na terenie miast. We wcześniejszych wersjach projektu nowelizacji padały propozycje, aby grunty rolne na terenie miast nie podlegały przepisom Ustawy, tj. aby mógł je kupić dowolny podmiot (nie-rolnik) na dowolny cel. W przyjętej przez Sejm wersji nowelizacji co do zasady zdecydowano o wyłączeniu obowiązku uzyskania zgody Dyrektora KOWR na zbycie nieruchomości rolnych o powierzchni do 1 ha – niezależnie od tego, czy są położone w granicach administracyjnych miast czy na terenach wiejskich.
Zmiany do Ustawy powinny wejść w życie w ciągu 14 dni od ich ogłoszenia.
