Nowe przepisy dotyczące opodatkowania spółek nieruchomościowych

W roku 2021 wchodzą w życie restrykcyjne przepisy dotyczące nowych zasad opodatkowania podatkiem dochodowych spółek nieruchomościowych. Przepisy te definiują „spółkę nieruchomościową” jako podmiot niebędący osobą fizyczną, który sporządza bilans i ma w swoich aktywach nieruchomości warte co najmniej 10 mln zł, przy czym nieruchomości te stanowią powyżej 50 proc. aktywów.

Spółka nieruchomościowa jako płatnik podatku dochodowego

Główne zmiany dotyczą sposobu rozliczania podatku z tytułu zbycia udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze spółki nieruchomościowej. Zgodnie z ustawą nowelizującą, spółka nieruchomościowa, występując w charakterze płatnika, będzie obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego zaliczkę na podatek od dochodu w wysokości 19% z tego tytułu, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód. Zaznaczyć należy, że spółka nieruchomościowa będzie występowała w charakterze płatnika, po łącznym spełnieniu dwóch warunków:

• stroną dokonującą zbycia jest nierezydent podatkowy;
• przedmiotem transakcji są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce, ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej.

Obowiązek zapłaty zaliczki na podatek przez spółkę nieruchomościową powstanie również w przypadku dokonania przez wspólnika więcej niż jednej transakcji zbycia w okresie nieprzekraczającym 12 miesięcy, liczonych od ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpiło pierwsze ich zbycie. W takim wypadku, spółka nieruchomościowa będzie obowiązana wpłacić zaliczkę na podatek w terminie do 20 dnia. miesiąca następującego po miesiącu, w którym suma posiadanych przez wspólnika w spółce praw, które zostały zbyte we wskazanym wyżej okresie, wyniosła co najmniej 5%.

Wspólnik, który dokona transakcji będzie musiał, przed terminem wpłaty zaliczki przez spółkę nieruchomościową, przekazać jej kwotę zaliczki na podatek. Natomiast spółka, w terminie wpłaty zaliczki, ma obowiązek przesłać podatnikowi informację o wpłaconej zaliczce na podatek.

Ogromne kontrowersje budzi przepis, zgodnie z którym w przypadku braku posiadania przez spółkę nieruchomościową informacji o kwocie transakcji zbycia przez wspólnika posiadanych w spółce praw, zaliczkę na podatek ustalać się będzie w wysokości 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji). W praktyce może to rodzić poważne problemy.

Wspólnik spółki nieruchomościowej ma obowiązek przekazać kwotę zaliczki spółce, jednak problem pojawia się, gdy nie dopełni tego obowiązku. Spółka, będąca płatnikiem, będzie zmuszona w takim przypadku domagać się od wspólnika informacji o osiągniętym dochodzie, jaki powinien stać się podstawą do uiszczenia podatku. Spółkę nieruchomościową mogą więc czekać dodatkowe obowiązki związane z dochodzeniem informacji o przeprowadzonej przez wspólnika transakcji zbycia posiadanych praw. Warto dodać, że wspólnik nie będzie zobowiązany do informowania spółki o szczegółach przeprowadzonej transakcji. Jeżeli spółka nie uzyska od wspólnika informacji o wysokości osiągniętego przez niego dochodu, wówczas będzie zobowiązana zapłacić podatek od wartości rynkowej zbytych udziałów z własnych środków.

Powstaje problem praktyczny, kto ponosi odpowiedzialność w sytuacji, gdy spółka nieruchomościowa nie dokona wpłaty zaliczki na podatek dochodowy z powodu nieprzekazania przez wspólnika kwoty zaliczki oraz nieposiadania środków finansowych przez spółkę wystarczających na zapłatę zaliczki? Co do zasady, płatnik odpowiada za podatek niepobrany lub podatek pobrany a niewpłacony. Od tej zasady istnieje jednak wyjątek – odpowiedzialność ponosi podatnik, gdy z jego winy podatek nie został pobrany. Ordynacja podatkowa reguluje także sytuacje, gdy odpowiedzialność płatnika nie może zostać wyłączona ani ograniczona. Zgodnie z dodanym pkt 7 do art. 30 § 5a ordynacji podatkowej, odpowiedzialność w tym przypadku będzie ponosiła spółka nieruchomościowa, jako płatnik podatku.

Obowiązek sprawozdawczy do Szefa KAS

Kolejną nowością, która czeka spółki nieruchomościowe i ich wspólników, jest obowiązek przekazywania Szefowi KAS ustawowo określonych informacji. Spółki będą obowiązane przekazać informacje o podmiotach posiadających w tej spółce (bezpośrednio lub pośrednio) udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych praw przez każdy z nich.

Wspólnicy takich spółek będą natomiast musieli przekazać informacje o liczbie posiadanych (bezpośrednio lub pośrednio) ww. praw w spółce. Należy pamiętać, że obowiązek przekazywania informacji dotyczyć będzie tylko tych wspólników, którzy posiadają co najmniej 5% praw w spółce nieruchomościowej.

Informacje te powinny zawierać dane według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku, w którym spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień jej roku obrotowego. Obowiązek sprawozdawczy należy wykonać w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego lub obrotowego. Informacje te maja być przesyłane do Szefa KAS za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego

Podmioty niemające siedziby lub zarządu na terytorium RP, mają obowiązek ustanowienia w Polsce przedstawiciela podatkowego. Ustanowiony przedstawiciel podatkowy wykonuje, w imieniu i na rzecz spółki nieruchomościowej, obowiązki płatnika oraz odpowiada solidarnie ze spółką nieruchomościową za zobowiązania podatkowe, które rozlicza w imieniu i na rzecz tej spółki.

Z obowiązku tego zwolnione będą spółki nieruchomościowe podlegające w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do EOG opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Przedstawicielem podatkowym spółki będzie mogła być osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, spełniająca przesłanki wymienione w ustawie. Podmiot taki będzie ustanowiony przedstawicielem podatkowym w drodze pisemnej umowy. Niedopełnienie obowiązku ustanowienia przedstawiciela podatkowego będzie skutkowało nałożeniem przez naczelnika urzędu skarbowego, w drodze decyzji, kary pieniężnej do wysokości 1 000 000 zł.