Sprzeda\u017c budynk\u00f3w, budowli lub ich cz\u0119\u015bci dokonywana po up\u0142ywie co najmniej dw\u00f3ch lat od pierwszego zasiedlenia co do zasady korzysta ze zwolnienia z VAT. Dla wielu podatnik\u00f3w zwolnienie nie jest jednak najbardziej atrakcyjnym rozwi\u0105zaniem. Skorzystanie ze zwolnienia mo\u017ce bowiem oznacza\u0107 obowi\u0105zek korekty wcze\u015bniej odliczonego podatku po stronie sprzedaj\u0105cego, natomiast po stronie nabywcy cz\u0119sto prowadzi do opodatkowania transakcji PCC, kt\u00f3ry stanowi realny koszt inwestycji i w przeciwie\u0144stwie do VAT nie podlega odliczeniu.<\/p>\n
Dlatego art. 43 ust. 10 ustawy o VAT przewiduje mo\u017cliwo\u015b\u0107 rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania VAT. Obecnie jest to znacznie prostsze ni\u017c przed pa\u017adziernikiem 2021 r. Wcze\u015bniej strony musia\u0142y z\u0142o\u017cy\u0107 odpowiednie o\u015bwiadczenie naczelnikowi urz\u0119du skarbowego przed transakcj\u0105. Od 1 pa\u017adziernika 2021 r. ustawodawca dopu\u015bci\u0142 r\u00f3wnie\u017c mo\u017cliwo\u015b\u0107 z\u0142o\u017cenia takiego o\u015bwiadczenia bezpo\u015brednio w akcie notarialnym.<\/p>\n
Mog\u0142oby si\u0119 wydawa\u0107, \u017ce zmiana mia\u0142a zako\u0144czy\u0107 wieloletnie spory dotycz\u0105ce tej instytucji. Tymczasem najnowszy wyrok NSA z 23 czerwca 2026 r. (I FSK 1442\/23) pokazuje, \u017ce problem nadal pozostaje aktualny. Co wi\u0119cej, rodzi pytanie o to, jak\u0105 rol\u0119 nale\u017cy przypisywa\u0107 rzeczywistej woli stron transakcji, a jak\u0105 formalnym wymogom przewidzianym przez ustawodawc\u0119.<\/p>\n
Sprawa rozpoznawana przez NSA nie by\u0142a typowym przypadkiem, w kt\u00f3rym strony pr\u00f3bowa\u0142y po fakcie zmieni\u0107 spos\u00f3b rozliczenia transakcji.<\/p>\n
Przeciwnie, podatnik wskazywa\u0142 szereg okoliczno\u015bci maj\u0105cych \u015bwiadczy\u0107 o tym, \u017ce od pocz\u0105tku zamiarem uczestnik\u00f3w by\u0142o opodatkowanie dostawy VAT. W szczeg\u00f3lno\u015bci podnoszono, \u017ce sprzedaj\u0105cy wcze\u015bniej sam zrezygnowa\u0142 ze zwolnienia przy nabyciu nieruchomo\u015bci, wystawi\u0142 faktur\u0119 VAT dokumentuj\u0105c\u0105 aport, wykaza\u0142 podatek nale\u017cny, a nabywca uj\u0105\u0142 faktur\u0119 w rejestrach zakupowych i wyst\u0105pi\u0142 o zwrot podatku. Dodatkowo charakter dzia\u0142alno\u015bci sp\u00f3\u0142ki ujawniony w umowie sp\u00f3\u0142ki i KRS wskazywa\u0142, \u017ce nieruchomo\u015bci mia\u0142y s\u0142u\u017cy\u0107 dzia\u0142alno\u015bci opodatkowanej. Jedyn\u0105 przyczyn\u0105 braku formalnego o\u015bwiadczenia mia\u0142o by\u0107 zwyk\u0142e przeoczenie.<\/p>\n
Argumentacja podatnika opiera\u0142a si\u0119 wi\u0119c w du\u017cej mierze na wykazaniu zgodnej i niebudz\u0105cej w\u0105tpliwo\u015bci woli stron. Innymi s\u0142owy, sp\u00f3\u0142ka pr\u00f3bowa\u0142a przekona\u0107 s\u0105d, \u017ce ca\u0142okszta\u0142t okoliczno\u015bci towarzysz\u0105cych transakcji pozwala stwierdzi\u0107, i\u017c strony faktycznie wybra\u0142y opodatkowanie, mimo \u017ce nie dope\u0142ni\u0142y wszystkich wymog\u00f3w formalnych. Podatnik argumentowa\u0142 r\u00f3wnie\u017c, \u017ce odmowa uznania skuteczno\u015bci wyboru opodatkowania prowadzi do naruszenia zasady neutralno\u015bci VAT. Wskazywa\u0142, \u017ce zar\u00f3wno sprzedaj\u0105cy, jak i nabywca od pocz\u0105tku traktowali transakcj\u0119 jako opodatkowan\u0105 \u2013 wystawiono faktur\u0119 z wykazanym podatkiem, sprzedaj\u0105cy rozliczy\u0142 VAT nale\u017cny, a nabywca wykaza\u0142 VAT naliczony do odliczenia. W ocenie podatnika brak prawa do odliczenia wynikaj\u0105cy wy\u0142\u0105cznie z niedope\u0142nienia formalnego wymogu pozostawa\u0142 w sprzeczno\u015bci z fundamentaln\u0105 dla systemu VAT zasad\u0105 neutralno\u015bci.<\/p>\n
To w\u0142a\u015bnie ten element czyni wyrok szczeg\u00f3lnie interesuj\u0105cym.<\/p>\n
Mo\u017cna si\u0119 by\u0142o spodziewa\u0107, \u017ce NSA odniesie si\u0119 szerzej do pytania, czy z dokumentacji transakcyjnej i zachowania stron mo\u017cna wywie\u015b\u0107 o\u015bwiadczenie o wyborze opodatkowania. Tym bardziej, \u017ce podobne zagadnienia pojawia\u0142y si\u0119 ju\u017c wcze\u015bniej w orzecznictwie.<\/p>\n
S\u0105d obra\u0142 jednak inny kierunek. G\u0142\u00f3wnym problemem nie sta\u0142a si\u0119 analiza zgodnej woli stron, lecz kwestia charakteru terminu przewidzianego w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. NSA skoncentrowa\u0142 si\u0119 na odpowiedzi na pytanie, czy mo\u017cliwe jest de facto przywr\u00f3cenie terminu do z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia o wyborze opodatkowania po dokonaniu transakcji.<\/p>\n
W ustnym uzasadnieniu s\u0105d podkre\u015bli\u0142, \u017ce przepis jest prosty i wymaga jedynie z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia przed dokonaniem dostawy albo najp\u00f3\u017aniej w akcie notarialnym dokumentuj\u0105cym transakcj\u0119. Jak wskaza\u0142 NSA, nie jest to obowi\u0105zek \u201etrudny do spe\u0142nienia, niezrozumia\u0142y czy nadmiernie uci\u0105\u017cliwy\u201d. Zdaniem s\u0105du termin ten pe\u0142ni funkcj\u0119 porz\u0105dkuj\u0105c\u0105 i pozwala jednoznacznie ustali\u0107, czy strony wybra\u0142y opodatkowanie czy te\u017c korzystaj\u0105 ze zwolnienia.<\/p>\n
Konsekwencj\u0105 takiego podej\u015bcia by\u0142o uznanie, \u017ce termin ma charakter materialnoprawny i nie mo\u017ce zosta\u0107 skutecznie przywr\u00f3cony po dokonaniu transakcji.<\/p>\n
W\u0105tpliwo\u015bci dotycz\u0105ce znaczenia formalnych wymog\u00f3w przy wyborze opodatkowania VAT nie pojawi\u0142y si\u0119 dopiero na kanwie najnowszego wyroku NSA. W dotychczasowym orzecznictwie mo\u017cna znale\u017a\u0107 rozstrzygni\u0119cia, w kt\u00f3rych s\u0105dy by\u0142y sk\u0142onne przywi\u0105zywa\u0107 wi\u0119ksz\u0105 wag\u0119 do rzeczywistej woli stron ni\u017c do literalnego brzmienia o\u015bwiadczenia.<\/p>\n
Interesuj\u0105co wygl\u0105da zestawienie najnowszego wyroku NSA z orzeczeniem WSA w Bydgoszczy z 9 pa\u017adziernika 2024 r. (I SA\/Bd 419\/24, nieprawomocne).<\/p>\n
W tamtej sprawie s\u0105d analizowa\u0142 sytuacj\u0119, w kt\u00f3rej w akcie notarialnym brakowa\u0142o literalnego o\u015bwiadczenia o rezygnacji ze zwolnienia. Jednocze\u015bnie z tre\u015bci aktu wynika\u0142o, \u017ce strony traktowa\u0142y transakcj\u0119 jako opodatkowan\u0105 VAT \u2013 wskazano kwot\u0119 podatku, okre\u015blono cen\u0119 brutto, nie pobrano PCC, a nast\u0119pnie wystawiono faktur\u0119 VAT.<\/p>\n
WSA uzna\u0142, \u017ce przepisy nie wymagaj\u0105 stosowania konkretnej formu\u0142y s\u0142ownej. Kluczowe znaczenie ma natomiast to, czy z tre\u015bci aktu mo\u017cna wywie\u015b\u0107 jednoznaczn\u0105 wol\u0119 opodatkowania transakcji. Co istotne, w sprawie rozpoznawanej przez NSA r\u00f3wnie\u017c wyst\u0119powa\u0142y okoliczno\u015bci mog\u0105ce \u015bwiadczy\u0107 o zamiarze opodatkowania transakcji. R\u00f3\u017cnica polega jednak na tym, \u017ce NSA nie skoncentrowa\u0142 si\u0119 na ocenie tych okoliczno\u015bci, lecz na skutkach niezachowania terminu do z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia.<\/p>\n
Na tym tle najnowszy wyrok NSA nie tyle zaprzecza stanowisku WSA, ile akcentuje inny problem.<\/p>\n
Taki wniosek by\u0142by przedwczesny. Na obecnym etapie dysponujemy wy\u0142\u0105cznie ustnym uzasadnieniem wyroku, a pe\u0142niejsza ocena znaczenia tego rozstrzygni\u0119cia b\u0119dzie mo\u017cliwa dopiero po publikacji pisemnego uzasadnienia wraz z tre\u015bci\u0105 zarzut\u00f3w skargi kasacyjnej. Warto pami\u0119ta\u0107, \u017ce NSA rozpoznaje spraw\u0119 w granicach skargi kasacyjnej i jest zwi\u0105zany podniesionymi w niej zarzutami. Nie mo\u017cna wi\u0119c wykluczy\u0107, \u017ce spos\u00f3b ich sformu\u0142owania spowodowa\u0142 przesuni\u0119cie \u015brodka ci\u0119\u017cko\u015bci sporu z zagadnienia rzeczywistej woli stron na kwesti\u0119 skutk\u00f3w uchybienia terminowi do z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia.<\/p>\n
Z tego wzgl\u0119du bardziej ostro\u017cna wydaje si\u0119 teza, \u017ce NSA nie tyle odrzuci\u0142 dotychczasow\u0105 lini\u0119 orzecznicz\u0105 dopuszczaj\u0105c\u0105 poszukiwanie zgodnej woli stron w tre\u015bci aktu notarialnego i innych dokumentach transakcyjnych, ile skoncentrowa\u0142 si\u0119 na innym problemie \u2013 skutkach niedochowania terminu, kt\u00f3ry uzna\u0142 za materialnoprawny. Odpowied\u017a na pytanie, czy s\u0105d \u015bwiadomie zdystansowa\u0142 si\u0119 od wcze\u015bniejszego, bardziej liberalnego podej\u015bcia, prawdopodobnie przyniesie dopiero lektura pisemnego uzasadnienia wyroku.<\/p>\n
W praktyce podatnicy niekiedy pr\u00f3buj\u0105 ratowa\u0107 sytuacj\u0119 poprzez sporz\u0105dzenie aneksu do aktu notarialnego albo sprostowanie go w trybie oczywistej omy\u0142ki. Argument jest przy tym zazwyczaj podobny \u2013 strony od pocz\u0105tku zamierza\u0142y opodatkowa\u0107 transakcj\u0119, a brak odpowiedniego o\u015bwiadczenia wynika\u0142 wy\u0142\u0105cznie z przeoczenia.<\/p>\n
Takie podej\u015bcie nie spotyka si\u0119 jednak z entuzjazmem organ\u00f3w podatkowych. W wydawanych interpretacjach podkre\u015blaj\u0105 one, \u017ce p\u00f3\u017aniejsze uzupe\u0142nienie aktu notarialnego o o\u015bwiadczenie o rezygnacji ze zwolnienia nie prowadzi do skutecznego wyboru opodatkowania. Zdaniem organ\u00f3w wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT powinny zosta\u0107 spe\u0142nione w spos\u00f3b i terminie okre\u015blonym przez ustawodawc\u0119, a p\u00f3\u017aniejsze dzia\u0142ania stron nie mog\u0105 usun\u0105\u0107 skutk\u00f3w ich niedochowania.<\/p>\n
Cho\u0107 NSA w wyroku I FSK 1442\/23 nie zajmowa\u0142 si\u0119 bezpo\u015brednio problemem sprostowania aktu notarialnego, trudno nie zauwa\u017cy\u0107, \u017ce przyj\u0119ta przez s\u0105d argumentacja mo\u017ce wzmacnia\u0107 stanowisko organ\u00f3w podatkowych. Skoro bowiem termin na z\u0142o\u017cenie o\u015bwiadczenia zosta\u0142 uznany za termin materialnoprawny, to p\u00f3\u017aniejsze pr\u00f3by \u201edopisania\u201d brakuj\u0105cego elementu do dokumentacji transakcyjnej mog\u0105 okaza\u0107 si\u0119 niewystarczaj\u0105ce.<\/p>\n
Najnowszy wyrok NSA potwierdza, \u017ce s\u0105d bardzo rygorystycznie podchodzi do terminu przewidzianego w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Nie oznacza to jednak automatycznie, \u017ce NSA definitywnie odrzuci\u0142 wcze\u015bniejsze orzecznictwo dopuszczaj\u0105ce poszukiwanie zgodnej woli stron w tre\u015bci aktu notarialnego i innych dokumentach towarzysz\u0105cych transakcji. Wi\u0119cej na temat rzeczywistego zakresu rozstrzygni\u0119cia b\u0119dzie mo\u017cna powiedzie\u0107 dopiero po publikacji uzasadnienia pisemnego oraz analizie zarzut\u00f3w skargi kasacyjnej.<\/p>\n
Ju\u017c dzi\u015b mo\u017cna jednak wskaza\u0107 jeden praktyczny wniosek. Nawet je\u017celi cz\u0119\u015b\u0107 s\u0105d\u00f3w dopuszcza mo\u017cliwo\u015b\u0107 wywodzenia zgodnej woli stron z ca\u0142okszta\u0142tu okoliczno\u015bci transakcji, podatnicy nie powinni traktowa\u0107 tego jako alternatywy dla prawid\u0142owego sformu\u0142owania o\u015bwiadczenia w akcie notarialnym. Liczenie na to, \u017ce organ podatkowy lub s\u0105d odczyta zamiar opodatkowania z innych postanowie\u0144 aktu, mo\u017ce oznacza\u0107 wieloletni sp\u00f3r dotycz\u0105cy prawa do odliczenia VAT, obowi\u0105zku zap\u0142aty PCC czy rozlicze\u0144 obu stron transakcji.<\/p>\n
Z ostro\u017cno\u015bci warto wi\u0119c zadba\u0107 o to, aby w akcie notarialnym znalaz\u0142o si\u0119 pe\u0142ne i jednoznaczne o\u015bwiadczenie o rezygnacji ze zwolnienia oraz wyborze opodatkowania VAT. W \u015bwietle dotychczasowego orzecznictwa mo\u017ce si\u0119 bowiem okaza\u0107, \u017ce wykazanie rzeczywistej woli stron jest mo\u017cliwe, ale z pewno\u015bci\u0105 nie jest ani szybkie, ani proste, a pozytywne rozstrzygni\u0119cie wcale nie jest gwarantowane.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Sprzeda\u017c budynk\u00f3w, budowli lub ich cz\u0119\u015bci dokonywana po up\u0142ywie co najmniej dw\u00f3ch lat od pierwszego zasiedlenia co do zasady korzysta ze zwolnienia z VAT. Dla wielu podatnik\u00f3w zwolnienie nie jest jednak najbardziej atrakcyjnym rozwi\u0105zaniem. Skorzystanie ze zwolnienia mo\u017ce bowiem oznacza\u0107 obowi\u0105zek korekty wcze\u015bniej odliczonego podatku po stronie sprzedaj\u0105cego, natomiast po stronie nabywcy cz\u0119sto prowadzi do […]<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[85,43,147],"class_list":["post-2036","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-vat","tag-nieruchomosci","tag-wyrok-nsa","tag-zwolnienie-z-vat"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ssw.solutions\/blog\/taxpresso\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2036","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ssw.solutions\/blog\/taxpresso\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ssw.solutions\/blog\/taxpresso\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ssw.solutions\/blog\/taxpresso\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ssw.solutions\/blog\/taxpresso\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2036"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/ssw.solutions\/blog\/taxpresso\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2036\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2037,"href":"https:\/\/ssw.solutions\/blog\/taxpresso\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2036\/revisions\/2037"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ssw.solutions\/blog\/taxpresso\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2036"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ssw.solutions\/blog\/taxpresso\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2036"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ssw.solutions\/blog\/taxpresso\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2036"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}