3 kwietnia 2025 r. TSUE wyda\u0142 wyrok w polskiej sprawie C-213\/24 dotycz\u0105cej obrotu nieruchomo\u015bciami przez osoby fizyczne.<\/p>\n
Ma\u0142\u017ce\u0144stwo (b\u0119d\u0105ce we wsp\u00f3lno\u015bci ustawowej) otrzyma\u0142o w darowi\u017anie od rodzic\u00f3w jednego z\u00a0ma\u0142\u017conk\u00f3w szereg dzia\u0142ek. Po up\u0142ywie ponad 20 lat od ich otrzymania postanowili zleci\u0107 ich sprzeda\u017c profesjonalnemu podmiotowi dzia\u0142aj\u0105cemu w obszarze handlu nieruchomo\u015bciami. Po\u015brednik mia\u0142 by\u0107 odpowiedzialny mi\u0119dzy innymi za podzia\u0142 nieruchomo\u015bci, zmian\u0119 przeznaczenia w MPZP, uzbrojenie nieruchomo\u015bci w media, przeprowadzenie reklamy i przygotowanie dokument\u00f3w niezb\u0119dnych do sprzeda\u017cy dzia\u0142ek. Ma\u0142\u017conkowie udzielili pe\u0142nomocnictwa zleceniobiorcy, upowa\u017cniaj\u0105c go do dzia\u0142ania w\u00a0ich imieniu przed r\u00f3\u017cnymi w\u0142a\u015bciwymi polskimi organami. Dzia\u0142ki zosta\u0142y sprzedane bez podatku VAT.<\/p>\n
Organy podatkowe dosz\u0142y do wniosku, \u017ce ma\u0142\u017ce\u0144stwo dzia\u0142a\u0142o w tym zakresie jako podatnicy VAT i\u00a0nakaza\u0142o zap\u0142at\u0119 zaleg\u0142ego podatku. Finalnie sprawa trafi\u0142a do WSA we Wroc\u0142awiu, kt\u00f3ry postanowi\u0142 skierowa\u0107 do TSUE pytania prejudycjalne nast\u0119puj\u0105cej tre\u015bci:<\/p>\n
TSUE rozpatruj\u0105c spraw\u0119 uzna\u0142, \u017ce ma\u0142\u017ce\u0144stwo podj\u0119\u0142o aktywne dzia\u0142ania w zakresie obrotu nieruchomo\u015bciami, anga\u017cuj\u0105c \u015brodki podobne do tych wykorzystywanych przez producent\u00f3w, handlowc\u00f3w lub us\u0142ugodawc\u00f3w, takie jak uzbrojenie terenu lub dzia\u0142ania marketingowe. Dzia\u0142ania takie, zdaniem TSUE nie nale\u017c\u0105 do zakresu zwyk\u0142ego zarz\u0105du maj\u0105tkiem prywatnym, w zwi\u0105zku z czym wynikaj\u0105cych z nich czynno\u015bci nie mo\u017cna uwa\u017ca\u0107 za zwyk\u0142e wykonywanie prawa w\u0142asno\u015bci.<\/p>\n
Trybuna\u0142 podkre\u015bli\u0142 tak\u017ce, \u017ce to, \u017ce pocz\u0105tkowo nieruchomo\u015b\u0107 zosta\u0142a nabyta do cel\u00f3w prywatnych, nie stoi na przeszkodzie temu, by taki maj\u0105tek zosta\u0142 nast\u0119pnie wykorzystany do cel\u00f3w wykonywania dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej.<\/p>\n
Dodatkowo zaznaczy\u0142, \u017ce pomimo zlecenia wykonania czynno\u015bci podmiotowi profesjonalnemu, ostateczne ryzyko gospodarcze, kt\u00f3re przejawia si\u0119 w braku sprzeda\u017cy z powodu niewykonania umowy zlecenia lub braku nabywcy gotowego do nabycia dzia\u0142ek, ci\u0105\u017cy wy\u0142\u0105cznie na zleceniodawcach.<\/p>\n
Tym samym TSUE wskaza\u0142, \u017ce mo\u017cna uzna\u0107 za podatnika do cel\u00f3w VAT prowadz\u0105cego samodzielnie dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105 osob\u0119, kt\u00f3ra sprzedaje grunt stanowi\u0105cy pierwotnie cz\u0119\u015b\u0107 jej maj\u0105tku osobistego, powierzaj\u0105c przygotowanie do sprzeda\u017cy profesjonalnemu przedsi\u0119biorcy, kt\u00f3ry jako pe\u0142nomocnik tej osoby podejmuje aktywne dzia\u0142ania w zakresie obrotu nieruchomo\u015bciami, anga\u017cuj\u0105c w\u00a0celu tej sprzeda\u017cy \u015brodki podobne do wykorzystywanych przez producent\u00f3w, handlowc\u00f3w lub us\u0142ugodawc\u00f3w w rozumieniu tego przepisu. <\/u><\/p>\n
W odniesieniu do pytania drugiego TSUE zaznaczy\u0142, \u017ce sam fakt, \u017ce dana rzecz stanowi cz\u0119\u015b\u0107 wsp\u00f3lno\u015bci ustawowej i jest wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci\u0105 ma\u0142\u017conk\u00f3w, nie stoi na przeszkodzie odr\u0119bnemu opodatkowaniu ma\u0142\u017conk\u00f3w, je\u017celi dana dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcza jest wykonywana oddzielnie przez jednego z ma\u0142\u017conk\u00f3w lub gdy ka\u017cdy z nich prowadzi samodzielnie dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105. Jednak\u017ce, jak zauwa\u017cy\u0142 TSUE, oboje ma\u0142\u017conkowie dzia\u0142ali wsp\u00f3lnie w ramach rozpatrywanej sprzeda\u017cy i w zwi\u0105zku z tym nie jawili si\u0119 wobec os\u00f3b trzecich jako dzia\u0142aj\u0105cy samodzielnie, co jest istotnym czynnikiem dla identyfikacji podatnika. Ponadto, oboje ma\u0142\u017conkowie zawarli r\u00f3wnie\u017c umow\u0119 zlecenia ze zleceniobiorc\u0105 i wsp\u00f3lnie zwr\u00f3cili si\u0119 do w\u0142adz lokalnych o ustanowienie s\u0142u\u017cebno\u015bci gruntowej przechodu i przejazdu w celu uzyskania dost\u0119pu do danych dzia\u0142ek.<\/p>\n
W konsekwencji TSUE wskaza\u0142, \u017ce w ramach transakcji sprzeda\u017cy za podatnika prowadz\u0105cego samodzielnie dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105 nale\u017cy uzna\u0107 wsp\u00f3lno\u015b\u0107 ustawow\u0105 istniej\u0105c\u0105 mi\u0119dzy ma\u0142\u017conkami, je\u017celi ma\u0142\u017conkowie ci jawi\u0105 si\u0119 wzgl\u0119dem os\u00f3b trzecich jako dokonuj\u0105cy razem stanowi\u0105cej dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105 transakcji sprzeda\u017cy grunt\u00f3w nale\u017c\u0105cych do tej wsp\u00f3lno\u015bci, a rzeczona wsp\u00f3lno\u015b\u0107 ponosi ryzyko gospodarcze zwi\u0105zane z wykonywaniem tej dzia\u0142alno\u015bci.<\/p>\n
W zakresie pytania pierwszego wyrok TSUE w zasadzie potwierdza dotychczasow\u0105 lini\u0119 organ\u00f3w podatkowych oraz s\u0105d\u00f3w administracyjnych, zgodnie z kt\u00f3r\u0105 generalnie im wi\u0119cej czynno\u015bci przygotowawczych do sprzeda\u017cy zostanie wykonanych, tym wi\u0119ksze ryzyko uznania osoby fizycznej sprzedaj\u0105cej swoj\u0105 prywatn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 za podatnika VAT. Dalej jednak pozostaje niewiadome, w\u00a0kt\u00f3rym miejscu przebiega ta cienka granica mi\u0119dzy dzia\u0142aniem w ramach sfery prywatnej a dzia\u0142aniem jak przedsi\u0119biorca. Tej w\u0105tpliwo\u015bci wyrok TSUE niestety nie rozwia\u0142. W konsekwencji, w dalszym ci\u0105gu najlepszym rozwi\u0105zaniem w ka\u017cdej niejednoznacznej sytuacji jest wyst\u0105pienie z wnioskiem o interpretacj\u0119, aby upewni\u0107 si\u0119 jaki status powinien mie\u0107 sprzedaj\u0105cy.<\/p>\n
Co do drugiego pytania, TSUE zastosowa\u0142 bardzo ciekaw\u0105 konstrukcj\u0119 wskazuj\u0105c, \u017ce w my\u015bl dyrektywy podatnikiem mo\u017ce by\u0107 \u201ewsp\u00f3lno\u015b\u0107 ustawowa istniej\u0105ca mi\u0119dzy ma\u0142\u017conkami\u201d, pozostawiaj\u0105c to jednak do ostatecznej oceny s\u0105du odsy\u0142aj\u0105cego. Polska ustawa o VAT nie zna sytuacji uznawania za podatnika tego dosy\u0107 abstrakcyjnego tworu. Do tej pory dominuj\u0105cym podej\u015bciem by\u0142o wystawianie przez obu ma\u0142\u017conk\u00f3w faktur na 50% ceny. Wyrok nie daje tu jasnych odpowiedzi, ciekawe wi\u0119c b\u0119dzie, jak do sprawy podejdzie s\u0105d odsy\u0142aj\u0105cy. Wygl\u0105da na to, \u017ce szykuj\u0105 nam si\u0119 zmiany w przepisach w zakresie tego, kto mo\u017ce by\u0107 podatnikiem VAT.<\/p>\n